{"id":1055,"date":"2009-06-26T22:03:45","date_gmt":"2009-06-26T20:03:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=36"},"modified":"2009-06-26T22:03:45","modified_gmt":"2009-06-26T20:03:45","slug":"wohnflache-von-terrassen-gemas-%c2%a7-4-woflv-bgh-viii-zr-8608-und-ag-hamburg-barmbek-az-820-c-25808","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wohnflache-von-terrassen-gemas-%c2%a7-4-woflv-bgh-viii-zr-8608-und-ag-hamburg-barmbek-az-820-c-25808\/","title":{"rendered":"Wohnfl\u00e4che von Terrassen gem\u00e4\u00df \u00a7 4 WoFlV – BGH VIII ZR 86\/08 und AG Hamburg Barmbek AZ: 820 C 258\/08"},"content":{"rendered":"

Vor kurzem hatte ich ein in mehrfacher Hinsicht spannendes Verfahren. Es ging darum, ob die Wohnung des Mieters tats\u00e4chlich 10% weniger Grundfl\u00e4che hatte als im Mietvertrag angegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH<\/a> kann ein Mieter nur dann eine R\u00fcckzahlung der anteiligen Miete einer tats\u00e4chlich zu kleinen Wohnung gem\u00e4\u00df \u00a7 812 BGB<\/a> verlangen, wenn die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfl\u00e4che um mehr als 10% abweicht. Entscheidend f\u00fcr die \u00dcberschreitung oder Unterschreitung der 10%\u00a0 in diesem Verfahren war die Berechnung der Wohnfl\u00e4che der zur Wohnung geh\u00f6rigen Terrasse gem\u00e4\u00df \u00a7 4 Abs. 4\u00a0 WoFlV<\/a>. Danach ist die Wohnfl\u00e4che von Terrassen, Dachterrassen und Balkonen in der Regel<\/strong> mit 25% der Grundfl\u00e4che zu bewerten. Der Streit im amtsgerichtlichen Verfahren wogte hin und her, was nun unter dem schwammigen und auslegungsbed\u00fcrftigem\u00a0 Begriff „in der Regel“ zu verstehen sei, die Akte wurde immer dicker. Insbesondere wurde ein\u00a0 am 22.4.2009 anstehendes Urteil des BGH (Siehe VIII ZR 86\/08<\/a>) zu dem Thema in der m\u00fcndlichen Verhandlung thematisiert. Das beeindruckte den Amtsrichter jedoch wenig, er setzte den Verk\u00fcndungstermin auf den 21.4.09 an, einen Tag vor der Verk\u00fcndung des BGH an,\u00a0 sprich es war ihm egal wie der BGH urteilten w\u00fcrde. Wenn der BGH also zu neuen Erkenntnissen bei der Bewertung der Wohnfl\u00e4che einer Terrasse kommen w\u00fcrde, w\u00e4re eine Berufung einer Partei und Aufhebung ziemlich sicher gewesen. Und im allgemeinen werden Richter ungern von der h\u00f6heren Instanz aufgehoben, das ist der Karriere sch\u00e4dlich.<\/p>\n

Das Urteil war auch angesichts der Dicke der Akte \u00fcberraschend kurz, der Entscheidungstext hinsichtlich der Berechung ist nicht l\u00e4nger als ein \u00fcblicher Tenor:<\/p>\n

Die Fl\u00e4che der streitgegenst\u00e4ndlichen Wohnung betr\u00e4gt nach den Ergebnissen des Ortstermins 47,7 qm , und ist damit um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, der eine Fl\u00e4che von 56qm nennt.<\/em><\/p>\n

Die Terrassenfl\u00e4che ist nur zu einem Viertel bei der Gesamtfl\u00e4che der Wohnung zu ber\u00fccksichtigen. Nach \u00a7 4 WoFlV, der f\u00fcr das Mietverh\u00e4ltnis anwendbar ist, sind „in der Regel“ nur ein Viertel der Fl\u00e4che einer Terrasse anzurechnen. Von dieser Regel ist bei preisfreiem (wie im vorliegenden Fall) niemals abzuweichen, weil \u00a7 4 WoFlV nur aufgrund von besonderheiten bei preisfreiem Wohnraum flexibel gefasst worden sei (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007,\u00a0 Anh. zu \u00a7 556a BGB Rn. 8f.) Unerheblich ist daher die konkrete Lage der Terrasse. (AG Hamburg Barmbek, Urteil vom 21.4.2009 (rechtskr\u00e4ftig) AZ: 820 C 258\/08) Volltext nur bei mir)
\n<\/em><\/p>\n

Das war die Quintessenz der vielen Schrifts\u00e4tze. Ein so kurzes Urteil habe ich bisher noch nicht erlebt. Da der Richter den Fall im Rahmen eines Richterwechsels \u00fcbernommen hatte, war es ihm scheinbar egal, ob die Angelegenheit aufgehoben werden w\u00fcrde und wollte sich wohl deshalb nicht allzuviel M\u00fche machen.Insbesondere\u00a0 die zitierte Fundstelle ist nur eine Meinung, eine\u00a0 herrschende\u00a0 Meinung gibt es noch nicht zu diesem Problem.\u00a0 Gl\u00fccklicherweise f\u00fcr meine Mandantin wendete das am n\u00e4chsten Tag ergangene Urteil des BGH die Vorschrift des \u00a7 4 WoFlV f\u00fcr die Entscheidung gar nicht an, da\u00a0 diese Vorschrift nur f\u00fcr Mietverh\u00e4ltnisse ab dem 1.1.2004 gelte, was in dem vom BGH zu entscheidenden Fall nicht vorlag. Wann nun der „Regelfall“ des \u00a7 4 WoFlV vorliegt, wurde in der BGH Entscheidung nicht thematisiert.<\/p>\n

Fazit:<\/p>\n

Auch dieses Urteile des BGH und des AG HH-Barmbek bringen kein\u00a0 Klarheit in das Problem „Bestimmung des Regelfalls“ bei der Berechnung der Wohnfl\u00e4che einer Terrasse (oder Dachterrasse oder Balkon) gem\u00e4\u00df \u00a7 4 WoFlV, f\u00fcr entsprechende Streitigkeiten in Hamburg kann es aber durchaus als Indiz genutzt werden.<\/p>\n

Bei\u00a0 Mietvertr\u00e4gen aus den Jahren vor 2004 ist die Unsicherheit noch gr\u00f6\u00dfer, hier kommt es bei der Berechnung darauf an, ob es orts\u00fcblich ist (war) weniger als 50% als Wohnfl\u00e4che anzurechnen.<\/p>\n

Mehr Klarheit wurde durch das Urteil des BGH nicht geschaffen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vor kurzem hatte ich ein in mehrfacher Hinsicht spannendes Verfahren. Es ging darum, ob die Wohnung des Mieters tats\u00e4chlich 10% weniger Grundfl\u00e4che hatte als im Mietvertrag angegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Mieter nur dann eine R\u00fcckzahlung der<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,700,9,699],"tags":[701,702,65,131,703],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1055"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1055"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1055\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1055"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1055"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1055"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}