{"id":1071,"date":"2009-08-31T21:35:28","date_gmt":"2009-08-31T19:35:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=115"},"modified":"2009-08-31T21:35:28","modified_gmt":"2009-08-31T19:35:28","slug":"vermieterfalle-%c2%a7-548-bgb","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/vermieterfalle-%c2%a7-548-bgb\/","title":{"rendered":"Vermieterfalle \u00a7 548 BGB"},"content":{"rendered":"<p>Das BGB kennt meist recht gro\u00dfz\u00fcgige Verj\u00e4hrungsfristen, was bereits in der regelm\u00e4\u00dfigen Verj\u00e4hrungsfrist von 3 Jahren gem\u00e4\u00df <a title=\"Regelverj\u00e4hrung nach BGB\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__195.html\" target=\"_blank\">\u00a7 195 BGB<\/a> zum Ausdruck kommt. Dabei ist der Verj\u00e4hrungsbeginn auch erst am Ende des Jahres, an dem der Anspruch entstanden ist (<a title=\"Verj\u00e4hrungsbeginn\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__199.html\" target=\"_blank\">\u00a7 199 BGB<\/a>).<\/p>\n<p>Im Mietrecht stellt <a title=\"Verj\u00e4hrung Mietrecht\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__548.html\" target=\"_blank\">\u00a7 548 BGB<\/a> jedoch eine \u00fcberraschende Ausnahme zu diesen Fristen dar, die bereits so manchen Vermieter um seine Anspr\u00fcche gebracht haben. Worin liegt die T\u00fccke dieser Norm ?<!--more-->Nach<a title=\"Verj\u00e4hrung Vermieteranspr\u00fcche\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__548.html\" target=\"_blank\"> \u00a7 548 Absatz 1\u00a0 BGB<\/a> verj\u00e4hren die Ersatzanspr\u00fcche des Vermieters wegen Schadensersatz oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten. Gemeint sind also alle Forderungen wegen Besch\u00e4digung (BSP: Kaputte T\u00fcren etc) oder Verschlechterung der Mietsache (BSP: Mieter hat keine Sch\u00f6nheitsreparaturen oder REnovierung durchgef\u00fchrt, Vermieter muss streichen lassen). Die Verj\u00e4hrung beginnt dabei an dem Zeitpunkt zu laufen, an dem <span style=\"text-decoration: underline;\">der Vermieter die Sache zur\u00fcck erh\u00e4lt<\/span>. Hier beginnen nun die Komplikationen:<\/p>\n<ul>\n<li>F\u00fcr die R\u00fcckgabe der Mietsache ist nicht die Mitwirkung des Vermieters erforderlich. Es reicht f\u00fcr eine wirksame R\u00fcckgabe daher aus, wenn alle Wohnungsschl\u00fcssel dem Vermieter \u00fcbergeben werden. Trotz der weitverbreiteten Meinung, dass der Vermieter die Sache &#8222;annehmen&#8220;\u00a0\u00a0 m\u00fc\u00dfte, reicht die endg\u00fcltige Besitzaufgabe des Mieters und die \u00dcbergabe der Schl\u00fcssel (etwa Einwurf in den Briefkasten) aus um den Verj\u00e4hrungsbeginn zu bewirken.<\/li>\n<li>Der Verj\u00e4hrungsbeginn stellt einzig und alleine auf die R\u00fcckgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag (siehe <a title=\"BGH zur R\u00fcckgabe der Wohnnung\" href=\"http:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;sid=c49c3984618745740365739630f7104e&amp;client=12&amp;nr=36114&amp;pos=0&amp;anz=1\" target=\"_blank\">BGH, Urteil vom 15.3.2006, AZ: VIII ZR 123\/05<\/a>).\u00a0 Etwaige Schadensersatzanspr\u00fcche k\u00f6nnen daher bei entsprechend vorzeitiger R\u00fcckgabe der Wohnung bereits kurz nach oder sogar w\u00e4hrend des noch bestehenden schuldrechtlichen Mietverh\u00e4ltnisses verj\u00e4hren. Kurz gesagt: Der Mietvertrag spielt f\u00fcr die Verj\u00e4hrung keine Rolle.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Die Verj\u00e4hrung wird <span style=\"text-decoration: underline;\">nur<\/span> durch Einreichung einer<a title=\"Verj\u00e4hrungshemmung \u00a7 204 BGB\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__204.html\" target=\"_blank\"> Klage oder eines gerichtlichen Mahnbescheids <\/a>gehemmt. Eine weitere M\u00f6glichkeit der Hemmung liegt in der <a title=\"Verj\u00e4hrungshemmung durch Verhandlung\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__203.html\" target=\"_blank\">Verhandlung \u00fcber den Anspruch<\/a>. Eine solche Hemmung ist jedoch nicht das einfache Anschreiben, dass Schadensersatz geltend gemacht wird und die entsprechende Antwort, dass der Anspruch zur\u00fcckgewiesen wird.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aus den genannten Komplikationen heraus ist daher der Vermieter gehalten, bei R\u00fcckgabe der Wohnung unverz\u00fcglich zu handeln. Er muss den Zustand der Wohnung feststellen, und bei vorhandenen Verschlechterungen den Mieter unter Fristsetzung zur Behebung der Verschlechterungen auffordern. F\u00fcr Sch\u00e4den ist diese Nachfristsetzung\u00a0 nicht erforderlich. Dann muss der Vermieter die H\u00f6he der Sch\u00e4den feststellen (beispielsweise durch Kostenvoranschl\u00e4ge) und den Mieter unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern. Kommt der Mieter dem ncht nach, ist Klage (bzw gerichtlicher Mahnbescheid) geboten. <span style=\"text-decoration: underline;\">Und das alles in den 6 Monaten nach R\u00fcckgabe der Wohnung. <\/span><\/p>\n<p>Dieses Prozedere kann dann umgangen werden, wenn die Kaution des Mieters noch vorhanden ist, da die Sch\u00e4den mit dieser Kaution aufgerechnet werden k\u00f6nnen.\u00a0 Das klappt nat\u00fcrlich dann nicht, wenn der Mieter vorher &#8211; wie bei manchen Mietern \u00fcblich &#8211; &#8222;abgewohnt&#8220; hat.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Geltendmachung von Schadensersatz nach R\u00fcckgabe der Mietwohnung<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,700,9,699],"tags":[745,746,747,748,686,695,697,344],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1071"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1071"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1071\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1071"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1071"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1071"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}