{"id":1078,"date":"2009-09-24T22:21:30","date_gmt":"2009-09-24T20:21:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=147"},"modified":"2009-09-24T22:21:30","modified_gmt":"2009-09-24T20:21:30","slug":"kleine-feine-aber-bose-falle-im-gewerberaummietrecht-das-aufrechnungsverbot","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/kleine-feine-aber-bose-falle-im-gewerberaummietrecht-das-aufrechnungsverbot\/","title":{"rendered":"Kleine, feine aber b\u00f6se Falle im Gewerberaummietrecht: Das Aufrechnungsverbot"},"content":{"rendered":"

Das Wohnraummietrecht hat sich dem Schutz des unbedarften<\/span> Mieters verschrieben. Das Gewerberaummietrecht sieht das mit dem Schutz des Mieters nicht so eng, auch wenn\u00a0 in der Rechtsprechung deutliche Tendenzen einer Angleichung von Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht gibt (siehe etwa das BGH Urteil zur Unwirksamkeit eines starren Fristenplans auch im Gewerberaummietrecht, BGH Urteil vom 8.10.2008, AZ: XII ZR 84\/06<\/a>).<\/p>\n

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In den \u00fcblichen Gewerberaummietvertr\u00e4gen findet man sehr oft auf Seite 14 oder 15 des Mietvertrages – also wenn der nicht anwaltlich vertretene Mieter keine Lust mehr zum lesen hat – folgende Klausel:<\/p>\n

„Der Mieter kann nur mit unbestrittenen Gegenforderungen sowie mit solchen Zahlungen aus dem Mietverh\u00e4ltnis aufrechnen oder die Zur\u00fcckbehaltung erkl\u00e4ren\u00a0 die rechtskr\u00e4ftig festgestellt sind.“<\/p>\n

Dieser kleine Satz bedeutet im Falle des streitigen Mietverh\u00e4ltnisses eine gr\u00fcndliche anwaltliche Beratung.\u00a0 Ein Beispiel. Der Mieter sitzt in einem Einkaufszentrum, das erhebliche Umbauma\u00dfnahmen ausf\u00fchrt. Den ganzren Tag ist es laut, der Strom f\u00e4llt aus und die Kundenstr\u00f6me werden durch die Bauma\u00dfnahmen umgeleitet. Der Umsatz bricht ein. Reaktion des Mieters: „Schadensersatz!!“ und zwar ordentlich, es fehlt\u00a0 die H\u00e4lfte des normalen Umsatzes=Gewinns. Und da der Vermieter keinen Schadensersatz zahlen will, wird mit der Miete aufgerechnet.\u00a0 Nach 2 Monaten flattert die fristlose K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7 543 BGB ins Haus. Und die wird im Gerichtsverfahren um die R\u00e4umung auch noch best\u00e4tigt. Grund:\u00a0 Das Aufrechnungsverbot. Der Mieter h\u00e4tte erst einmal seinen Anspruch einklagen m\u00fcssen, um dann die Aufrechnung zu erkl\u00e4ren.<\/p>\n

Macht der Mieter in oben genanntem Fall nun Minderungsanspr\u00fcche gem\u00e4\u00df \u00a7 536 BGB<\/a> und nicht Schadensersatz geltend, kommt\u00a0 der juristische Hochseilakt: Der Minderungsanspruch an sich ist ein gesetzliches Recht und kann daher durch die Parteien nicht ausgeschlossen werden (siehe Palandt, Kommentar zum BGB \u00a7 536, Rn 2 ff,33 ;BGH Urteil vom 20.6.1984 in NJW 1984, 2404-2406). Allerdings kann das Recht zur Verrechnung mit der laufenden Miete ausgeschlossen werden, da \u00a7 536 Absatz 4 BGB<\/a> nur f\u00fcr Wohnraummietverh\u00e4ltnisse gilt.<\/p>\n

Folge ist, dass der Mieter erst einmal die volle Miete zahlen muss, um sich dann im Wege der Bereicherungsklage nach \u00a7 812 BGB<\/a> die zuviel gezahlten Mietbetr\u00e4ge wiederzuholen.\u00a0 Eine simple Reduzierung der Miete um den angenommenen Minderungsbetrag bringt wieder das „b\u00f6se“ Aufrechnungsverbot ins Spiel, da bei einer wirksamen Formulierung – das kommt dann auf den Einzelfall an – des Aufrechnungsverbots die vorgenommene Mietminderung unzul\u00e4ssig ist (auch wenn ein Minderungsgrund vorliegt !!).<\/p>\n

Es besteht daher bei voreiligem Handeln (insbesondere wenn der Mieter nicht anwaltlich beraten ist) durchaus die M\u00f6glichkeit trotz Vorliegen eines Minderungsgrundes wegen der erfolgten „Aufrechnung“ der Minderung mit der Miete fristlos gek\u00fcndigt zu werden. Nach gegenw\u00e4rtiger Rechtsprechung w\u00fcrde eine solche K\u00fcndigung auch vor Gericht (wieder abh\u00e4ngig vom Einzelfall der Formulierung im Mietvertrag) best\u00e4tigt werden.<\/p>\n

F\u00fcr den Anwalt bedeutet dies aber auch eine besonders intensive Pr\u00fcfung des Mietvertrages und eine gr\u00fcndliche Beratung des Mieters hinsichtlich der vorhandenen Optionen. Grunds\u00e4tzlich klagen gerade gewerbliche Mieter eher ungern in einem bestehenden Mietverh\u00e4ltnis gegen den Vermieter, aber gerade in diesen F\u00e4llen ist es oft der sicherste Weg um seine Anspr\u00fcche geltend zu machen !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das Wohnraummietrecht hat sich dem Schutz des unbedarften Mieters verschrieben. Das Gewerberaummietrecht sieht das mit dem Schutz des Mieters nicht so eng, auch wenn\u00a0 in der Rechtsprechung deutliche Tendenzen einer Angleichung von Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht gibt (siehe etwa das BGH<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,709,9],"tags":[102,770,273,771,772,278,720,773,774,775],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1078"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1078"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1078\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1078"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1078"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1078"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}