Der zugegebenerma\u00dfen etwas rei\u00dferische Titel ist eine treffende Beschreibung des drohenden Szenarios wenn ein Mieter ohne Erben in der Wohnung verstirbt. Noch schlimmer ist es , wenn der Mieter – wie ab und an in der Presse zu lesen – erst noch wochenlanger „Liegefrist“ in der Wohnung aufgefunden wird.<\/p>\n
Was kann, was muss der Vermieter machen, um nicht von dem Zombie-Mieter in\u00a0 die „finanzielle H\u00f6lle“ hinabgerissen zu werden ?<\/p>\n
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1. Fall – Der tote Miete ohne (bekannte) Erben<\/p>\n
Verstirbt der Mieter, ist der Mietvertrag nicht automatisch beendet, vielmehr wird der Mietvertrag entweder mit den eintretenden „Haushaltsgenossen“ (also Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, WG-Genossen etc.)\u00a0 gem\u00e4\u00df \u00a7 563 BGB<\/a> weitergef\u00fchrt, oder wird mit den verbleibenden vertraglich aufgef\u00fchrten Mitmietern gem\u00e4\u00df \u00a7 563a BGB<\/a> weitergef\u00fchrt. Ist weder ein Mitmieter noch ein eintretender „Haushaltsgenosse“ vorhanden, wird gem\u00e4\u00df \u00a7 564 BGB<\/a> das Mietverh\u00e4ltnis mit dem Erben fortgesetzt.<\/p>\n So weit so eindeutig. Was ist aber, wenn der verstorbene Mieter keine Erben hat, entweder weil das Erbe gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 1942ff BGB<\/a> ausgeschlagen wurde oder schlicht und einfach erst einmal kein Erbe aufzufinden ist ?<\/p>\n F\u00fcr den Vermieter w\u00e4re die K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnis die beste L\u00f6sung. Nach \u00a7 564 BGB<\/a> kann der Vermieter \u00a0 ab Kenntnis des Todes des Mieters und Kenntnis des fehlenden Eintritts eines Dritten in das Mietverh\u00e4ltnis (siehe \u00a7\u00a7 563<\/a>, 563a BGB<\/a>), den Mietvertrag au\u00dferordentlich mit der gesetzlichen Frist k\u00fcndigen. Die gesetzliche Frist betr\u00e4gt gem\u00e4\u00df \u00a7 573c Absatz 1 BGB<\/a> drei Monate.<\/p>\n Was sich einfach und eindeutig anh\u00f6rt, kann zu erheblichen Problemen f\u00fchren. Trotz der im Gesetz genannten M\u00f6glichkeit der au\u00dferordentlichen K\u00fcndigung ist diese nur dann „einfach“ wenn der Erbe bekannt ist. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter fast hilflos. Den wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung einer K\u00fcndigung ist der Zugang der K\u00fcndigung beim Empf\u00e4nger.\u00a0 Aber an wen soll der Vermieter zustellen, wenn der Erbe nicht bekannt ist ? Und woher soll der Vermieter wissen wer der Erbe des verstorbenen Mieters ist. Eine missliche Lage. Der Vermieter ist zwar theoretisch abgesichert, da er auch nach Versterben des Mieters den Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Erben hat,\u00a0 allerdings bekommt er bis zum „Auffinden“ des Erbens keine Miete mehr (teilweise kommt es allerdings vor, dass auch die Bank noch nichts vom Ableben Ihres Kunden geh\u00f6rt hat und die Miete per Dauerauftrag oder Lastschrift weiter abgebucht wird). Schl\u00e4gt ein potentieller Erbe die Erbschaft aus, kann er auch weiterhin nicht wirksam k\u00fcndigen, es fehlt immer noch der Empf\u00e4nger der K\u00fcndigung.<\/p>\n Die letzte M\u00f6glichkeit des Vermieters bei fehlendem und\/oder nicht bekanntem Erben ist dann der Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers beim zust\u00e4ndigen Amtsgericht gem\u00e4\u00df \u00a7 1960 ff BGB<\/a>. Danach kann ein Gl\u00e4ubiger gem\u00e4\u00df \u00a7 1961 BGB<\/a> die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Grunds\u00e4tzlich haben die Vermieter in diesen F\u00e4llen auch Anspruch auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft. Allerdings wollen die meisten Amtsgerichte bei einem sogenannten „bed\u00fcrftigen Nachlass“ – also einem Nachlass, dessen Wert\u00a0 nicht ausreicht um die Kosten des Nachlasspflegers abzudecken –\u00a0 einen Gerichtskostenvorschuss f\u00fcr die Kosten des Nachlasspflegers vom Antragsteller. In den letzten Jahren haben aber viele Oberlandesgerichte einer solchen Vorschussanforderung eine Absage erteilt, da nach \u00a7 6 Abs 1 Kostenordnung<\/a> „nur<\/span>“ die Erben haften. Dieser Meinung haben sich bisher die Oberlandesgericht Hamm (siehe Beschluss des OLG Hamm, vom 22.6.2010 AZ: I-15 W 308\/10<\/a>), das Oberlandesgericht M\u00fcnchen bez\u00fcglich der umfassenden Bestellung eines Nachlasspflegers f\u00fcr K\u00fcndigung und R\u00e4umung (siehe Beschluss des OLG M\u00fcnchen vom 20.3.2012, AZ: 31 Wx 81\/12<\/a>) sowie das OLG K\u00f6ln (Beschluss des OLG K\u00f6ln vom 10.12.2010 AZ: 2 Wx 198\/10<\/a>) angeschlossen.<\/p>\n Die herrschende Meinung gibt also dem Mieter das Recht ohne Kosten eine Nachlasspflegschaft f\u00fcr K\u00fcndigung und R\u00e4umung der Wohnung zu beantragen.<\/p>\n Dem Vermieter hilft dies jedoch nur, bei einem unbekannten Erben und einem „bed\u00fcrftigen Nachlass“ den Schaden zu minmieren. Zwar kann der Vermieter gegen\u00fcber dem Nachlasspfleger seine Forderungen anmelden, allerdings ist in solchen F\u00e4llen eher die Nachlassinsolvenz und der Ausfall der Forderung wahrscheinlich.<\/p>\n Dem\u00a0 Vermieter kann daher nur geraten werden, in den F\u00e4llen, in denen sich nicht unverz\u00fcglich ein Erbe meldet, so schnell wie m\u00f6glich die Nachlasspflegschaft gem\u00e4\u00df \u00a7 1961 BGB zu beantragen. Andernfalls kann der Vermieter die Wohnung nicht r\u00e4umen, da immer die Gefahr besteht das ein m\u00f6glicher Erbe eine R\u00e4umung wegen verbotener Eigenmacht (\u00a7 861 BGB<\/a>) anficht.<\/p>\n Der rechtssichere Weg das Mietverh\u00e4ltnis zu beenden ist daher der Antrag\u00a0 auf Bestellung eines Nachlasspflegers sowie die K\u00fcndigung des Mietvertrages gem\u00e4\u00df \u00a7 564 BGB gegen\u00fcber dem Nachlasspfleger.<\/p>\n 2. Der „faulende Zombiemieter“<\/p>\n Noch schlimmer ist die Lage, wenn der Mieter in der Wohnung verstirbt und erst nach Tagen oder Wochen entdeckt wird. Dies soll immer \u00f6fter vorkommen<\/a>. Hier ist oft eine Renovierung der Wohnung erforderlich<\/a>. Doch wer kommt f\u00fcr die Kosten auf ? Bei einer T\u00f6tung sicherlich der T\u00e4ter, doch was ist bei einem nat\u00fcrlichen Tod oder einer Selbstt\u00f6tung ? K\u00f6nnen die Erben f\u00fcr die Kosten der Renovierung haftbar gemacht werden ?<\/p>\n Bisher gibt es dazu eine Entscheidung eines Gerichtes, das Amtsgericht Bad Schwartau hatte im Jahre 2001 \u00fcber die Klage eines Vermieters auf Ersatz von Renovierungskosten gegen\u00fcber den Erben der verstorbenen Mieterin zu entscheiden, die mehr als 2 Monate unentdeckt in Ihrer Wohnung lag (siehe AG Bad Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, AZ: 3 C 1214\/99)<\/a>. Die Vermieterin machte hier knapp 10.000,- DM Renovierungskosten auf Grund des Leichengeruchs sowie Nutzungsentsch\u00e4digung wegen Unvermietbarkeit der Wohnung gegen die Erben geltend. Das Amtsgericht hat diesen Anspruch mit einer juristisch korrekten Begr\u00fcndung zur\u00fcckgewiesen, da weder ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch das Sterben in der Wohnung vorliegt (Juristendeutsch kann manchmal sehr kalt sein) noch ein zurechenbares schuldhaftes Verhalten der Erben im Rahmen der Versterben der Mietern (die Vermieterin hatte behauptet, dass die Erben sich schuldhaft nicht um die Mieterin gek\u00fcmmert hatten).<\/p>\n Aus der juristisch korreckten Urteilsbegr\u00fcndung ist aber ersichtlich, dass der Vermieter das Risiko tr\u00e4gt, soweit es zu einem derartigen Todesfall in der Wohnung des Vermieters kommt.<\/p>\n Dann ist der Vermieter in den F\u00e4ngen der „Zombie-Mieter“……<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der zugegebenerma\u00dfen etwas rei\u00dferische Titel ist eine treffende Beschreibung des drohenden Szenarios wenn ein Mieter ohne Erben in der Wohnung verstirbt. 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