\u00a7 556 Absatz 3 Satz 2 BGB <\/a>sp\u00e4testens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes (\u00fcblicherweise das Kalenderjahr – manchmal auch abweichend-Ein Blick auf die letzte Betriebskostenabrechnung oder den Mietvertrag hilft weiter) dem Mieter zugehen. Erfolgt der Zugang der Abrechnung erst nach diesem Zeitraum, ist eine Nachforderung unzul\u00e4ssig. F\u00fcr den Zugang der Abrechnung ist der Vermieter beweispflichtig, d.h. der Vermieter muss nachweisen, dass die Abrechnung den Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist erreicht hat. Ausnahmen von dieser Abrechnungsfrist gelten nur dann, wenn der Vermieter die Verz\u00f6gerung nicht zu vertreten hat.<\/p>\nDer Mieter muss seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dann binnen eines weiteren Jahres ab Zugang der Abrechnung geltend machen, sonst ist der Mieter mit diesen Einwendungen ausgeschlossen (\u00a7 556 Absatz 3 BGB).<\/p>\n
2. Formelle und materielle Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Abrechnung<\/p>\n
Die Betriebskostenabrechnung selber wird nun von Seiten der Juristen in die formelle und materielle Rechtm\u00e4\u00dfigkeit „zerlegt“.<\/p>\n
Ein Versto\u00df gegen die formelle Rechtm\u00e4\u00dfigkeit f\u00fchrt in aller Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Nebenkostenabrechnung,\u00a0 ein Versto\u00df gegen die materielle Rechtm\u00e4\u00dfigkeit bewirkt dagegen nur die Unwirksamkeit oder Neuberechnung der entsprechend streitigen Position.\u00a0 Aber Vorsicht: Soweit eine\u00a0 Nebenkostenabrechnung formell oder materiell unwirksam ist, kann der Vermieter immer noch eine richtige Nebemkostenabrechnung „nachschieben“, die Berechtigung zur richtigen Abrechnung der Kosten f\u00e4llt also durch eine unwirksame Abrechnung nicht weg.<\/p>\n
a. Formelle Unwirksamkeit<\/p>\n
Eine formell unwirksame Abrechnung liegt in aller Regel vor, wenn der sogenannte Abrechnungsschl\u00fcssel nicht erkennbar oder nachweislich flasch ist. Betriebskosten werden immer nach einem bestimmten Schl\u00fcssel abgerechnet, meist nach dem Verh\u00e4ltnis Wohnfl\u00e4che zu Gesamtwohnfl\u00e4che, manchmal nach der Anzahl der Personen, die dauerhaft in der Wohnung wohnen, und manchmal nach ganz abenteuerlichen – und zumeist unwirksamen Schl\u00fcsseln wie Anzahl Personen + Anzahl Waschmaschinen +\u00a0 Bad oder Dusche im Verh\u00e4ltnis zur Gesamtzahl.<\/p>\n
Grunds\u00e4tzlich muss der Schl\u00fcssel ohne weiteres Nachvollziehbar\u00a0 sein und\/oder durch die Erl\u00e4uterungen der Nebenkostenabrechnung einfach erkennbar sein. Ist dies nicht der Fall ist die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam. Klassiker unter den fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen ist die fehlende Angabe der Gesamtwohnfl\u00e4che. Steht also nur der Anteil der eigenen Wohnung in % in der Nebenkostenabrechnung, ohne die Gesamtwohnfl\u00e4che anzugeben, ist die Abrechnung bereits formell unwirksam.<\/p>\n
Weiterhin muss der Schl\u00fcssel nat\u00fcrlich auch inhaltlich korrekt sein. Hieran scheitern meist die Abrechnungen nach Personenzahl, da in einem Mehrfamilienhaus fast immer \u00fcber die Anzahl der dort „lebenden“ Personen gestritten werden kann:\u00a0 Ab wann „lebt“ eine Person in einem Haus ? Wenn Sie dort gemeldet ist ?\u00a0 Oder bereits wenn eine Person dort mehrere Wochen lebt ? Fragen \u00fcber Fragen. Eine Vermieter ist daher zu empfehlen, nicht nach Personenanzahl abzurechnen.<\/p>\n
Ein weiteres Problemfeld sind „Gewerbefl\u00e4chen“. Die Ko8ensten f\u00fcr diese Fl\u00e4chen sind von den Kosten f\u00fcr die Nebenkosten der Wohnungen zu trennen. Dies gelingt nicht immer<\/p>\n
b. Materielle Unwirksamkeit<\/p>\n
Eine materielle Unwirksamkeit liegt meist dann vor, wenn einzelne Positionen nicht angefallen sind (Beispiel: G\u00e4rtnerkosten obwohl der Garten dem Mieter nicht zur Verf\u00fcgung steht), nicht umlegbar sind (Verwaltungskosten der Mieteinheiten bei Wohnungen) oder nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (Beispiel: Hausmeister nimmt auch Instandsetzungen vor, Mieter m\u00fcssen aber die Gesamtkosten des Hausmeisters ohne Abzug tragen).<\/p>\n
Prozesse rund um Betriebskostenabrechnungen spielen sich meist im formellen Bereich ab, hier kann die gesamte Nebenkostenabrechnung „zu Fall “ bringen, w\u00e4hrend sich im materiellen Bereich nur die H\u00f6he der Kosten \u00e4ndern kann.<\/p>\n
3. Verj\u00e4hrung<\/p>\n
Ist eine Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugestellt und nicht formell unwirksam,. verj\u00e4hrt die Nachforderung nach 3 Jahren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Bereits seit einigen Monaten werden wieder die Betriebskostenabrechnungen f\u00fcr das Jahr 2008 durch Wohnungsbaugesellschaften, Verwaltungsgesellschaften und Vermieter versendet. Da es im letzten Jahr zu sehr hohen Energiekosten kam, werden die Abrechnungen f\u00fcr so manchen Mieter mit einer b\u00f6sen \u00dcberraschung in<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[7,9],"tags":[5,6,8,10,11],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/164"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=164"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/164\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=164"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=164"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=164"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}