{"id":210,"date":"2010-05-01T21:33:14","date_gmt":"2010-05-01T19:33:14","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=210"},"modified":"2020-04-01T14:34:26","modified_gmt":"2020-04-01T12:34:26","slug":"1-teil-der-serie-die-fristlose-kundigung-heute-die-kundigung-wegen-zahlungsverzugs","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/1-teil-der-serie-die-fristlose-kundigung-heute-die-kundigung-wegen-zahlungsverzugs\/","title":{"rendered":"1 Teil der Serie &#8222;Die fristlose K\u00fcndigung&#8220; Heute: Die K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs"},"content":{"rendered":"<p><strong>UPDATE zum 1.4.2020<\/strong>: 10 Jahre ist es her, dass ich diesen BLOG Beitrag geschrieben habe &#8211; 10 Jahre galten die dort genannten Regelungen. Ab huete, dem 1.4.2020 bis vorl\u00e4ufig zum 30.6.2020 gelten diese Regelungen nicht, wenn die Miete wegen der sogenannten COVID-PAndemie nicht gezahlt wurde.<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/rechte-und-pflichten-der-mieter-und-vermieter-in-der-coronakrise\/\">Alle Einzelheiten dazu sind in dem neuen BLOG Beitrag aufgef\u00fchrt.<\/a><\/p>\n<p>Die au\u00dferordentliche, fristlose K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzuges stellt den &#8222;Regelfall&#8220; in der mietrechtlichen Praxis dar.\u00a0 Wann ein zur K\u00fcndigung berechtigender Zahlungsverzug vorhanden ist bestimmt <a title=\"\u00a7 543 BGB\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__543.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\u00a7 543 Absatz 1Satz in Verbindung mit\u00a0 2 Nr 3 a und 3b BGB<\/a>:<\/p>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">Jede Vertragspartei kann das Mietverh\u00e4ltnis aus <strong>wichtigem Grund<\/strong> <span style=\"text-decoration: underline;\">au\u00dferordentlich fristlos k\u00fcndigen<\/span>.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">2) Ein <strong>wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn<\/strong><\/p>\n<dl style=\"padding-left: 30px;\">\n<dt>&#8230;..3.der Mieter<\/dt>\n<dd>\n<div>\n<dl>\n<dt>a)f\u00fcr zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder<\/dt>\n<dt>b) in einem Zeitraum, der sich \u00fcber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in H\u00f6he eines Betrages in Verzug ist, der die Miete f\u00fcr zwei Monate erreicht.<\/dt>\n<\/dl>\n<\/div>\n<\/dd>\n<\/dl>\n<p>In diesen wenigen S\u00e4tzen sind eine Menge Begriffe und Regelungen erl\u00e4uterungsbed\u00fcrftig:<\/p>\n<p><!--more-->Es gibt 2 Varianten der fristlosen K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzuges:<\/p>\n<ul>\n<li>Die fristlose K\u00fcndigung wegen R\u00fcckstandes eines &#8222;<span style=\"text-decoration: underline;\">nicht unerheblichen Teils<\/span>&#8220; der Miete \u00fcber einen Zeitraum von <span style=\"text-decoration: underline;\">zwei aufeinanderfolgenden Terminen<\/span> (\u00a7 543 Absatz 2 Nr 3a BGB);<\/li>\n<li>Die fristlose K\u00fcndigung wegen R\u00fcckstandes von insgesamt mehr als 2 Monatsmieten \u00fcber einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es gibt bei den K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeiten ein Zeitmoment: Entweder wird ein nicht unerheblicher Teil\u00a0 \u00fcber einen Zeitraum von 2 aufeinanderfolgenden Terminen (bei Wohnraum fast immer: Monate) nicht gezahlt oder es fehlt \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum als 2 Monate an einer Monatsmiete von mehr als 2 Monaten.<\/p>\n<p>Was ist nun der Unterschied zwischen den beiden Varianten ?<\/p>\n<p>Vereinfacht gesagt kommt es auf die H\u00f6he der nicht gezahlten Miete in einem Zeitraum von 2 Monaten an.<\/p>\n<p>Nach Variante 1 (&#8222;nicht unerheblicher Teil&#8220;) ist eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung m\u00f6glich, wenn ein Betrag von mehr als einer vereinbarten Miete (sprich: Monatsmiete) <span style=\"text-decoration: underline;\">in zwei aufeinanderfolgenden Monaten<\/span> (dabei sind nur die in diesen Monaten geschuldeten Zahlungen zu bewerten) nicht gezahlt wurde. Dies ergibt sich aus der Legaldefinition des \u00a7 569 Abs 3 Nr 1 BGB. Die Rechtsprechung ist dabei recht &#8222;brutal&#8220; es reicht bereits ein Verzug von einer Monatsmiete + 1 Cent um eine fristlose K\u00fcndigung im Sinne des \u00a7 543 B GB zu rechtfertigen.<\/p>\n<p>Die Variante 1 deckt aber nicht den Fall ab, dass nur &#8222;gelegentlich&#8220; die Miete gezahlt wird, also \u00fcber einen Zeitraum <span style=\"text-decoration: underline;\">von zwei aufeinanderfolgenden Monaten<\/span> nicht ein geschuldeter Mietzins von mehr als einer Monatsmiete erreicht wird. H\u00f6rt sich erst mal kompliziert an, ist aber anhand eines Beispiels leicht erkl\u00e4rbar:<\/p>\n<p>Der Mieter behauptet eine Minderung (die nicht besteht) und k\u00fcrzt die Miete um 30 % pro Monat. Ein K\u00fcndigungsgrund nach \u00a7 543 Abs 2 Nr 3 a BGB besteht auch bei einer Minderung \u00fcber 12 Monate nicht, da der Mieter zu keinem Zeitpunkt in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete (f\u00fcr diesen Zeitraum!) in Verzug ist .<\/p>\n<p>Bei der K\u00fcndigung nach \u00a7 543 Abs 2 Nr 3a BGB (bei Wohnraum) wird also immer nur ein Zeitraum von genau 2 Monaten betrachtet. In diesem Zeitraum sind 2 Monatsmieten zu bezahlen. Ob noch weitere Teilbetr\u00e4ge\u00a0 aus vorherigen Zeitr\u00e4umen geschuldet werden ist f\u00fcr die Betrachtung nach \u00a7 543 Abs 2 Nr 3a BGB v\u00f6llig irrelevant. Sind von den f\u00fcr diesen Zeitraum geschuldeten 2 Monatsmieten in der Summe eine Miete bezahlt, besteht kein K\u00fcndigungsrecht nach \u00a7 543 Abs 2 Nr 3a BGB.<\/p>\n<p>Hier kommt dann \u00a7 543 Abs 2 Nr 3b BGB ins Spiel. Danach kann eine au\u00dferordentliche fristlose K\u00fcndigung ausgesprochen werden, wenn ein R\u00fcckstand von mehr als 2 Monatsmieten \u00fcber einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten besteht. Das oben genannte Beispiel (Minderung von 30% pro Monat) w\u00fcrde dann nach sp\u00e4testens 7 Monate zur M\u00f6glichkeit der au\u00dferordentlichen K\u00fcndigung f\u00fchren.<\/p>\n<p>Die meisten K\u00fcndigungen beruhen auf \u00a7 543 Abs 2 Nr 3b BGB, da alleine durch die M\u00f6glichkeit der Minderung nach \u00a7 536 BGB leicht 2 Monatsmieten erreicht werden. Ob eine solche K\u00fcndigung rechtm\u00e4\u00dfig ist, beurteilt sich nach der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Minderung (dazu ein andermal mehr).<\/p>\n<p>Fraglich ist jedoch, was als Miete anzusehen ist ? Die Nettomiete ? Die Bruttomiete ? Was ist mit Nebenkostennachforderungen aus den Vorjahren ?<\/p>\n<p>Die Antwort ist einfach: Die Bruttomiete. Nebenkostennachforderungen aus vergangenen Jahren werden nicht zur Miete gez\u00e4hlt. Mieten von Nebenr\u00e4umen wie Garage etc werden nur dann zur Miete gez\u00e4hlt, wenn Sie einheitlich in einem Mietvertrag vereinbart wurden. Ist es ein getrennter Vertrag, ist ein Zahlungsverzug nicht f\u00fcr die au\u00dferordentliche K\u00fcndigung nach \u00a7 543 BGB zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n<p>Die fristlose K\u00fcnndigung wegen Zahlungsverzug hat aber eine Besonderheit:<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a title=\"\u00a7 569 BGB\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__569.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\u00a7 569 Abs 3 Nr 2 BGB<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Danach wird eine fristlose K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzug nach \u00a7 543 Abs 2 Nr 3 BGB unwirksam, wenn der Vermieter sp\u00e4testens zwei Monate nach Rechtsh\u00e4ngigkeit einer wegen der fristlosen K\u00fcndigung erhobenen R\u00e4umungsklage befriedigt wird (=der R\u00fcckstand ausgeglichen wird) oder sich eine \u00f6ffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Die Frist berechnet sich nach der <a title=\"Wikipedia Rechtsh\u00e4ngigkeit\" href=\"http:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Rechtsh%C3%A4ngigkeit\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Rechtsh\u00e4ngigkeit<\/a> die nach <a title=\"\u00a7 261 ZPO\" href=\"http:\/\/dejure.org\/gesetze\/ZPO\/261.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\u00a7 261 ZPO<\/a> mit der Zustellung der Klage an den Beklagten eingetreten ist.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Wer also eine R\u00e4umungsklage auf Grund einer fristlosen K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzugs erh\u00e4lt, kann anhand des Zustelldatums (steht auf dem gelben Zustellumschlags) ausrechnen innerhalb welcher &#8222;Galgenfrist&#8220; er noch die K\u00fcndigung (und eventuelle R\u00e4umung) aus der Welt r\u00e4umen kann.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Folge einer <span style=\"text-decoration: underline;\">vollst\u00e4ndigen Befriedigung<\/span> (eine Teilzahlung gen\u00fcgt nicht) des Vermieters ist, dass das Mietverh\u00e4ltnis unver\u00e4ndert weiter l\u00e4uft. Falls eine R\u00e4umungsklage bereits eingereicht wurde, muss der Vermieter diese Zur\u00fccknehmen, allerdings kann er nach <a title=\"\u00a7 269 ZPO\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/zpo\/__269.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\u00a7 269 Abs 3 ZPO<\/a> beantragen, dass der Mieter die Kosten des R\u00e4umungsverfahren tr\u00e4gt, was in aller Regel auch so vom Gericht beschlossen wird.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Der genannte &#8222;Ausweg&#8220; nach \u00a7 569 Abs 3 Nr 2 BGB ist aber nur einmal alle zwei Jahre m\u00f6glich, eine erneute Berufung auf die Befriedigung ist nicht m\u00f6glich.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Weiterhin ist zu beachten, dass die Norm des\u00a0 \u00a7 569 BGB <span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>ausschlie\u00dflich f\u00fcr Wohnraumverh\u00e4ltnisse<\/strong><\/span> gilt, bei Gewerberaumverh\u00e4ltnissen besteht die M\u00f6glichkeit der nachtr\u00e4glichen Zahlung r\u00fcckst\u00e4ndigen Mietzinses zur Aufhebung einer fristlosen K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzuges nicht.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Der Vermieter hat bei einer fristlosen K\u00fcndigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges\u00a0 nur selten eine abschlie\u00dfende Sicherheit, den Mieter auch aus der Wohnung setzen zu k\u00f6nnen. Daher werden oftmals mit der fristlosen K\u00fcndigung auch weitere K\u00fcndigungsgr\u00fcnde, insbesondere die der ordentlichen K\u00fcndigung, angef\u00fchrt. Dazu mehr demn\u00e4chst.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Teil1 der Serie die fristlose K\u00fcndigung, mit der Erl\u00e4uterung der Voraussetzung der K\u00fcndigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzug (\u00a7\u00a7 543,569 BGB)<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,9,699],"tags":[826,827,772,824,825,281],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/210"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=210"}],"version-history":[{"count":3,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/210\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23205,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/210\/revisions\/23205"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=210"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=210"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=210"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}