<\/p>\n
Die fristlose K\u00fcndigung wegen Pflichtverletzung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 543 Abs 1 Satz 2, Abs 3 BGB<\/a>, 569 BGB<\/a> ist im Gegensatz zur K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzug<\/a> sowohl f\u00fcr den Mieter wie auch den Vermieter m\u00f6glich. Allerdings ist eine unmittelbare fristlose K\u00fcndigung in diesen F\u00e4llen eher die Ausnahme, meist gehen solchen K\u00fcndigungen eine erfolglose Abmahnung (siehe \u00a7 543 Abs 3 BGB<\/a>)\u00a0 voraus.<\/p>\n Doch was ist alles abmahnbar, und was ist die „Standard-Abmahnung“ in diesen F\u00e4llen ?<\/p>\n \u00dcblicherweise liegen folgende Gr\u00fcnde der Abmahnung und dann der fristlosen K\u00fcndigung des Vermieters\u00a0 zu Grunde:<\/p>\n Die Abmahnung<\/a> ist – soweit nicht die besonderen Bedingungen des \u00a7 543 Abs 3 Nr 1-2 BGB<\/a> vorliegen – immer vor Ausspruch einer entsprechenden K\u00fcndigung erforderlich. Inhaltlich muss die Abmahnung\u00a0 so bestimmt sein, dass der Empf\u00e4nger der Abmahnung (zumeist der Mieter) anhand der Abmahnung erkennen kann, welches Verhalten genau beanstandet wird, denn nur dann ist der Mieter in der Lage dieses Verhalten abzustellen oder die Abmahnung zur\u00fcckzuweisen. Weiterhin muss in der Abmahnung der Hinweis enthalten sein, dass das beanstandete Verhalten nicht geduldet wird und bei einem erneuten Verstoss das Mietverh\u00e4ltnis fristlos gek\u00fcndigt wird. Liegen die genannten Voraussetzungen nicht vor, ist keine wirksame Abmahnung ergangen, so dass eine fristlose K\u00fcndigung die auf der unwirksamen Abmahnung beruht, ebenfalls unwirksam ist und allenfalls als Abmahnung umgedeutet werden kann. Die Abmahnung kann nicht mittels einer negativen Feststellungsklage aus der „Welt geschafft“ werden, da nach ganz herrschender Meinung ein Rechtsschutzbed\u00fcrfnis f\u00fcr eine solche \u00a0 Klage nicht besteht, die Wirksamkeit einer Abmahnung wird immer erst im Rahmen einer R\u00e4umungsklage gekl\u00e4rt.<\/p>\n Folgende Vertragsverletzungen bilden regelm\u00e4\u00dfig die Grundlage f\u00fcr fristlose K\u00fcndigungen gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs3 BGB<\/a>, 569 BGB<\/a>:<\/p>\n 1. Die Verletzung der p\u00fcnktlichen Mietzahlungspflicht<\/strong><\/em><\/p>\n Die Miete ist gem\u00e4\u00df \u00a7 556b BGB<\/a> immer zu Beginn des Mietzeitraumes zu entrichten, sp\u00e4testens jedoch zum 3 Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes. Durch vertragliche Vereinbarung kann von dieser gesetzlichen Bestimmung abgewichen werden, in den allermeisten Mietvertragen findet sich jedoch die gesetzliche Regelung. Dies bedeutet, dass die Miete sp\u00e4testens \u2013 bei der allgemein \u00fcblichen monatlichen Miete \u2013 zum 3 Werktag eines jeden Monats dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss. Denn unter dem Begriff \u201ezu entrichten\u201c ist der Eingang des Geldes<\/strong><\/span> beim Vermieter zu verstehen. \u00dcberweist der Mieter die Miete also immer erst am 3 Werktag des Monats, liegt bei einer Gutschrift des Betrages beim Mieter am n\u00e4chsten Tag bereits ein Verzug Im Sinne des \u00a7 286 BGB<\/a> vor. Auf Grund des Verzuges kann der Vermieter nun einen Rechtsanwalt mit der Einziehung der f\u00e4lligen Miete beauftragen, der auch ohne weitere \u201eVorwarnung\u201c klagen kann. Die Kosten der Rechtsverfolgung, also sowohl die angefallenen Anwaltskosten wie auch die eventuell angefallenen Gerichtskosten muss der Mieter auf Grund der Verzugslage zahlen. Diese Tatsache ist erstaunlicherweise wenig bekannt. Oft sa\u00dfen schon fassungslose Mieter vor mir, die nicht verstehen konnten, dass Sie die Anwaltskosten des Vermiters tragen sollten, obwohl der Vermieter \u201egar nicht gemahnt h\u00e4tte\u201c.<\/p>\n Neben dem Forderungseinzug hat der Vermieter nun auch die M\u00f6glichkeit die unp\u00fcnktliche Mietzahkung abzumahnen, da eine unp\u00fcnktliche Mietzahlung auch immer einen Versto\u00df gegen die Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt. Diese Pflichtvereltzung ist nicht derartig schwer, dass sie eine unmittelbare K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnis erfordert, mallerdings doch schwer genug, um eine Abmahnung zu rechtfertigen. Mit der Abmahnung wird somit dem Mieter deutlich vor Augen gef\u00fchrt, dass eine unp\u00fcnktliche Mietzahlung in Zukunft nicht mehr geduldet wird.<\/p>\n Zahlt der Mieter auf die Abmahnung wiederum nicht rechtzeitig, kann grunds\u00e4tzlich eine fristlose K\u00fcndigung ausgesprochen werden.<\/p>\n Tats\u00e4chlich k\u00f6nnen aber Vielf\u00e4ltige Gr\u00fcnde bestehen, warum eine fristlose K\u00fcndigung trotzdem nicht erfolgreich vor Gericht durchgesetzt werden kann. Ein h\u00e4ufiger Fall ist die unverschuldete, versp\u00e4tete \u00dcberweisung, insbesondere wenn nicht der Mieter sondern eine Beh\u00f6rde die Mietzahlung anweist. So hat der BGH am 21.10.2010\u00a0 entschieden, dass in einem solchen Fall ein Verschulden des Mieters (soweit er sich um die ordnungsgem\u00e4\u00dfe \u00dcberweisung durch die Beh\u00f6rde gek\u00fcmmert hat) nicht gegeben ist, so dass die fristlose K\u00fcndigung unwirksam ist (siehe BGH, Urteil vom 21.10.2010 AZ VIII ZR 64\/09<\/a>)<\/p>\n Auch kann keine fristlose K\u00fcndigung mit einer lange zur\u00fcck liegenden Abmahnung begr\u00fcndet werden. Ist die letzte Abmahnung zu lange her, kann der Vermieter nicht k\u00fcndigen sondern muss erneut eine Abmahnung versenden.<\/p>\n Auch ist die Unwirksamkeit einer Abmahnung gegeben, wenn der Mieter auf weitere unp\u00fcnktliche Zahlungen nach der Abmahnung nicht reagiert und somit eine Art \u201eVertrauenstatbestand\u201c beim Mieter schafft. Allerdings liegt ein solcher Vertrauenstatbestand erst nach einer Vielzahl von versp\u00e4teten Zahlungen \u00fcber mehrere Jahre hinweg vor (siehe BGH Urteil vom 4.5.2011 AZ VIII ZR 191\/10<\/a> – die die unp\u00fcnktlichen Zahlungen unter dem Punkt unzumutbarkeit der K\u00fcndigung gew\u00fcrdigt hat), eine einmalig \u201e\u00fcbersehener\u201c Zahlungsverzug schafft keinen derartigen Vertrauenstatbestand.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich ist die K\u00fcndigung wegen mehrfachen Zahlungsverzug ein gern genutztes Mittel um einen Mieter \u201eloszuwerden\u201c, w\u00e4hrend gerade bei Mietern dieses Thema mit einer gewisen Leichtsinnigkeit behandelt wird. Dabei folgt aber oft das b\u00f6se Erwachen, da eine K\u00fcndigung wegen fehlender Zahlung zumindest einmal gem\u00e4\u00df \u00a7 569 Abs 3 Nr 2 BGB<\/a> \u201egeheilt\u201c werden kann, die K\u00fcndigung wegen Pflichtverletzung aber nicht eine solche Heilungsm\u00f6glichkeit bietet.<\/p>\n 2. Ruhest\u00f6rung\/Bel\u00e4stigung Nachbarn oder Vermieter<\/strong><\/em><\/p>\n Neben den Hauptpflichten aus dem Mietvertrag wie \u00dcberlassung der Mietsache oder rechtzeitige Zahlung der Miete haben Mietvertr\u00e4ge auch immer eine ganze Reihe sogenannter Nebenpflichten enthalten, die manchmal schriftlich Vereinbart sind, oft aber einfach \u201eselbstverst\u00e4ndlich\u201c sind. So etwa sollte es selbstverst\u00e4ndlich sein, dass man R\u00fccksicht auf die Nachbarn nimmt oder den Vermieter nicht beleidigt oder verletzt. Tats\u00e4chlich sind diese Nebenpflichten aber sehr h\u00e4ufig Grund f\u00fcr eine au\u00dferordentliche K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7 543 BGB<\/a>.<\/p>\n Die Ruhest\u00f6rung ist dabei ein \u00e4u\u00dferst beliebtes „Tummelfeld“, diese Verfahren sind oft hei\u00df umk\u00e4mpft. Grunds\u00e4tzlich gilt bei Mietvertr\u00e4gen die Hausordnung, die insoweit auch eine juristische Wirkung hat. Verst\u00f6\u00dft ein Mieter gegen die Hausordnung, etwa durch lautes Musikh\u00f6ren, lautstarken handwerkliche T\u00e4tigkeiten oder Feiern zu sogenannten Ruhezeiten (\u00fcblicherweise zwischen 21.00 Uhr abends und 7.Uhr morgens \u2013 abh\u00e4ngig von der Hausordnung, der Lage der Wohnung und kommunalen Gepflogenheiten) stellt dies einen Versto\u00df gegen die vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag dar. Dieser Versto\u00df berechtigt nur dann zu einer unmittelbaren fristlosen K\u00fcndigung, wenn der Versto\u00df so schwerwiegend ist, dass ein Festhalten an dem Mietvertrag f\u00fcr den Vermieter unzumutbar ist. Dies d\u00fcrfte im Regelfall nicht vorliegen. Demgem\u00e4\u00df muss bei derartigen Vertragsverletzungen fast immer zwingend mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Selbst wenn bereits eine Abmahnung ergangen ist, kann ein erneuter Versto\u00df nicht unbedingt zu einer erfolgreichen fristlosen K\u00fcndigung f\u00fchren, da es an der „Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses“ fehlt. Problematisch ist bei derartigen Verfahren oft die Identit\u00e4t zwischen dem abgemahnten Verhalten und dem weiteren Versto\u00df. Nur wenn das nach Abmahnung erfolgte Verhalten noch dem abgemahnten Bereich (der eher eng einzugrenzen ist) zuzuordnen ist, liegt ein K\u00fcndigungsgrund vor (Beispiel: Abmahnugn wegen lautem Feiern, erneuter Versto\u00df ist Rasenm\u00e4hen am Sonntag – Inhaltsgleich ?). Das wiederholt abgemahnte Verhalten muss auch dazu f\u00fchren, dass die Festhaltung an dem Mietvertrag f\u00fcr den Vermieter unzumutbar ist. Es m\u00fcssen also nachhaltige Gr\u00fcnde bestehen (und im Verfahren vorgetragen werden) dass die mehrfache Ruhest\u00f6rung so unertr\u00e4glich ist, dass eine Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnis nicht zugemutet werden kann .<\/p>\n Das gr\u00f6\u00dfte Problem bei derartigen \u201eRuhest\u00f6rungsverfahren\u201c ist aber die \u201eNachweisbarkeit\u201c derartiger Ruhest\u00f6rung. L\u00e4rm ist etwas \u00e4u\u00dferst Subjektives, was f\u00fcr den einen sehr Laut ist, wird von dem anderen als normales Umgebungsger\u00e4usch empfunden. Der Vermieter hat nun das Problem, dass er in einem eventualen R\u00e4umungsverfahren die Ruhest\u00f6rungen nachweisen muss, und dieser Nachweis schwer zu f\u00fchren ist, da er nur auf den subjektiven Empfindungen des gest\u00f6rten Nachbarn beruht. Hat der Vermieter die Beschwerden vieler Nachbarn und eventuell h\u00e4ufige Polizeieins\u00e4tze, kann eine solche Ruhest\u00f6rung gut nachgewiesen werden, hat er jedoch nur die Aussage eines Nachbarn, kann die gerichtliche Durchsetzung schwer werden, insbesondere wenn seitens der Nachbarn kein L\u00e4rmprotokoll gef\u00fchrt wird. Dann kommen vor Gericht Aussage seitens der Zeugen wie<\/p>\n \u201eDer M\u00fcller, der war schon immer so laut, ich weiss das genau, und nachts, ja da is\u00b4er besonders laut\u201c<\/p>\n mit denen man schwer ein R\u00e4umungsverfahren gewinnen kann.<\/p>\n Eine \u00e4hnliche Beweisproblematik besteht bei der Abmahnung und K\u00fcndigung wegen sonstigen Bel\u00e4stigungen.<\/p>\n Allerdings ist es meist so, dass man bei t\u00e4tlichen Angriffen auf Nachbarn oder Vermieter eine Abmahnung nicht ben\u00f6tigt, hier ist \u2013 soweit die Angriffe eindeutig bewiesen werden k\u00f6nnen \u2013 durch die \u00dcbergriffe das Mietverh\u00e4ltnis so zerr\u00fcttet, dass eine Festhaltung an der Abmahnung unzumutbar w\u00e4re. Hier lauern andere Probleme: Ist der \u201eAngreifer\u201c nur einer von mehreren Mietern , kann die K\u00fcndigung nicht f\u00fcr alle Mieter erfolgen, da der Angriff nur dem einen Mieter zugerechnet werden kann.<\/p>\n <\/p>\n 3. Nicht genehmigte gewerbliche Nutzung des Wohnraumes.<\/em><\/strong><\/p>\n Ein weiterer Grund f\u00fcr Abmahnung und fristlose K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7 543 BGB<\/a> ist die nicht genehmigte (gewerbliche) Nutzung der vermieteten R\u00e4ume. Ist der Wohnraum als \u201eWohnung\u201c vermietet worden (diese Bestimmung erfolgt meist im Mietvertrag), ist nach einem aktuellen Grundsatzurteil des BGH die Nutzung der R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr gewerbliche Zwecke zustimmungsbed\u00fcrftig (siehe BGH Urteil vom 14.7.2007 AZ: VIII ZR 165\/08)<\/a>. Ein Versto\u00df hiergegen berechtigt den Vermieter zur Abmahnung wegen vertragswidrigem Verhalten und im Falle des fortgesetzten Versto\u00dfes zur fristlosen K\u00fcndigung. Allerdings hat der BGH in oben genannter Entscheidung offen gelassen, ob der Mieter nicht in bestimmten Konstellationen einen Anspruch auf Zustimmung zur gewerblichen Nutzung hat, etwa wenn die Einwirkungen auf den Mietgegenstand marginal sind, von der gewerblichen Nutzung keine st\u00f6renden Einwirkungen ausgehen und es sich um ein stilles Gewerbe ohne Kundenverkehr handelt. Es bleibt hier also abzuwarten, wie die Instanzgericht diese Einschr\u00e4nkung des BGH bei der K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit mit Rechtsprechung ausf\u00fcllen werden.<\/p>\n Umgekehrt d\u00fcrfte auch die Nutzung von Gewerberaum als Wohnraum zu einer K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit nach Abmahnung f\u00fchren.<\/p>\n 4. Sonstige Pflichtverletzungen<\/strong><\/em><\/p>\n Auch sonstige Pflichtverletzungen k\u00f6nnen Grund f\u00fcr eine au\u00dferordentliche K\u00fcndigung nach Abmahnung sein, etwa die seitens des Vermieters nicht genehmigte Untervermietung, die vors\u00e4tzliche Besch\u00e4digung der Mietsache oder der unzumutbare \u201eGebrauch\u201c der Mietsache, etwa als Drogenverkaufspunkt<\/a> oder Marihuanaplantage<\/a> .<\/p>\n Bei all diesen Verfahlungen kommt es immer darauf an, ob einerseits der Mieter nach Abmahnung das vertragswidrige Verhalten fortsetzt und ob es f\u00fcr den Vermieter unzumutbar ist, an dem Mietvertrag festzuhalten.<\/p>\n Die oben angegebene Liste ist im \u00fcbrigen nicht abschlie\u00dfend, es gibt noch hunderte Einzelf\u00e4lle, die zu einer fristlosen K\u00fcndigung nach fortgesetzt vertragswidrigem Verhalten f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die fristlose K\u00fcndigung wegen Pflichtverletzung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 543 Abs 1 Satz 2, Abs 3 BGB, 569 BGB ist im Gegensatz zur K\u00fcndigung wegen Zahlungsverzug sowohl f\u00fcr den Mieter wie auch den Vermieter m\u00f6glich. 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