{"id":227,"date":"2011-02-13T22:32:34","date_gmt":"2011-02-13T20:32:34","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=227"},"modified":"2011-02-13T22:32:34","modified_gmt":"2011-02-13T20:32:34","slug":"mietermarchen-rechtsirrtumer-unter-mietern","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/mietermarchen-rechtsirrtumer-unter-mietern\/","title":{"rendered":"Mieterm\u00e4rchen &#8211; Rechtsirrt\u00fcmer unter Mietern"},"content":{"rendered":"<p>Ich hatte <a title=\"Vermieterirrt\u00fcmer\" href=\"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=223\" target=\"_blank\">hier<\/a> bereits \u00fcber die unter Vermietern verbreiteten Rechtsirrt\u00fcmer berichtet. Allerdings erweckt der Beitrag den Eindruck, dass der &#8222;b\u00f6se Vermieter&#8220; mit seinen irrigen Rechtsansichten den &#8222;armen Mieter&#8220; unterdr\u00fcckt. Tats\u00e4chlich stehen die Mieter den Vermietern hinsichtlich der Anwendung von Rechtsirrt\u00fcmern in Nichts nach. Nachfolgend die beliebtesten Rechtsirrt\u00fcmer unter Mietern:<\/p>\n<p><!--more--><em>1. &#8222;Kaution abwohnen&#8220; <\/em><\/p>\n<p>Ist das Mietverh\u00e4ltnis gek\u00fcndigt, gehen viele Mieter dazu \u00fcber, die letzten 2 1\/2 Monate keine Miete mehr zu zahlen. Die &#8222;netten&#8220; Mieter schreiben dazu noch dem Vermieter an und verk\u00fcnden, dass Sie die Mietzahlungen einstellen, der Mietzahlungsanspruch sei mit der Kaution zu verrechnen. Entgegen der damit verbundenen Ansicht des Mieters, dass der Vermieter die &#8222;Aufrechnung&#8220; akzeptieren m\u00fcsste, ist der Vermieter jedoch nicht dazu verpflichtet. Der Vermieter hat vielmehr ein Wahlrecht:<\/p>\n<ul>\n<li>Der Vermieter kann entweder dem &#8222;Aufrechnungsverlangen&#8220; folgen und die Kaution mit den Mietforderungen aufrechnen. Allerdings hat der Vermieter trotz dieser Aufrechnung einen Kautionsauff\u00fcllungsanspruch gegen den Mieter. Das bedeutet, dass der Vermieter auch nach dem Ende des Mietverh\u00e4ltnisses den Mieter auf Zahlung (=Auff\u00fcllung) der Kaution verklagen kann (siehe etwa <a title=\"Entscheidungsbesprechung bei Haus und Grund\" href=\"http:\/\/www.grundeigentum-verlag.de\/ge-02.03-f.php3?id=215\" target=\"_blank\">OLG D\u00fcsseldorf, Urteil vom 20.1.2000 AZ: 10 U 182\/98 in NZM 2001, 380-382<\/a>). Allerdings ist dies die schlechtere Alternative f\u00fcr den Vermieter, da der Kautionsauff\u00fcllungsanspruch indirekt auch der Verj\u00e4hrung nach <a title=\"Die Verj\u00e4hrung\" href=\"http:\/\/www.anwalt24.de\/beitraege-news\/fachartikel\/schadensersatz-nach-beendigung-des-mietvertrages-vermieterfalle-s-548-bgb\" target=\"_blank\">\u00a7 548 BGB<\/a> unterliegt. Denn die Kaution dient ja der Absicherung der Anspr\u00fcche des Vermieters. Und diese sind hinsichtlich der Schadensersatz- und Sch\u00f6nheitsreparaturanspr\u00fcche nach 6 Monaten verj\u00e4hrt.<\/li>\n<li>Die clevere Alternative f\u00fcr den Vermieter ist daher, keine Aufrechnung mit der Kaution vorzunehmen, da er dazu nicht verpflichtet ist. Die Kaution ist nach einhelliger Rechtsprechung (eine Norm hierzu gibt es nicht) erst 6 Monate nach\u00a0 \u00dcbergabe der Mietsache zur Auszahlung an den Mieter f\u00e4llig. Erst bei Vorliegen dieser F\u00e4lligkeit kann der Mieter aufrechnen, vorher ist dies nicht m\u00f6glich. Die fehlenden Mieten kann der Vermieter dann relativ einfach und schnell im Wege des <a title=\"Mahnverfahren gem\u00e4\u00df ZPO\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/zpo\/BJNR005330950.html#BJNR005330950BJNG075002301\" target=\"_blank\">Mahnverfahrens<\/a>, etwa des <a title=\"Urkundsmahnverfahren\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/zpo\/__703a.html\" target=\"_blank\">Urkundenmahnverfahrens<\/a>, oder des <a title=\"Das Urkundsverfahren\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/zpo\/BJNR005330950.html#BJNR005330950BJNG069702301\" target=\"_blank\">Urkundsverfahrens<\/a> beitreiben. Der Mieter kann einem solchen Verfahren relativ wenig entgegensetzen, ein aufrechenbarer Anspruch besteht nicht (siehe oben), die Miete ist \u00fcblicherweise zum 3 Werktag des Monats f\u00e4llig, so dass der Mieter hier schnell einen Titel gegen den Mieter erreichen kann. Die Kaution dient\u00a0 weiterhin zur Sicherung anderer Anspr\u00fcche.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Daher muss kein Vermieter das Abwohnen der Kaution hinnehmen, der Mieter hingegen riskiert bei einem solchen Vorgehen erhebliche Prozesskosten.<\/p>\n<p><em>2. Mietminderung auf\u00a0 100% <\/em><\/p>\n<p>Oftmals wird seitens der Mieter auch bei Vorliegen eines kleinen Mangels eine Mietminderung von 100% vorgenommen. Dabei ist eine Mietminderung \u00fcber die gesamte Miete nur dann zul\u00e4ssig, wenn es dem Mieter unzumutbar ist, die Mietwohnung weiter zu nutzen. Ein solcher Fall liegt etwa vor, wenn im Winter die Heizung nicht funktioniert oder keinerlei Wasserversorgung gew\u00e4hrleistet ist.<\/p>\n<p>Schimmel in einem Zimmer, L\u00e4rmbel\u00e4stigung oder zugige Fenster sind nicht geeignet eine Minderung von 100% zu rechtfertigen. Hilfsanker f\u00fcr den Mieter ist in solchen F\u00e4llen das Zur\u00fcckbehaltungsrecht gem\u00e4\u00df <a title=\"Zur\u00fcckbehaltungsrecht\" href=\"http:\/\/gesetze.juris.de\/bgb\/__273.html\" target=\"_blank\">\u00a7 273 BGB<\/a>. Danach kann der Mieter bis zur Behebung des Mangels seine Leistung zur\u00fcckhalten. Allerdings ist auch dieses Zur\u00fcckbehaltungsrecht nicht immer ausreichend, um die Nichtzahlung der Miete zu rechtfertigen. Einerseits muss das Zur\u00fcckbehaltungsrecht <span style=\"text-decoration: underline;\">vorher<\/span> angek\u00fcndigt werden, andererseits gehen viele Instanzgerichte davon aus, dass nur das dreifache der angemessenen Mietminderung zur\u00fcckbehalten werden kann. Ist also f\u00fcr ein Schimmelschaden 10% als Minderung angemessen, kann nur maximal ein Betrag von 30% \u00fcber diese Minderung hinaus zur\u00fcckgehalten werden. Damit ist der Mieter zur Zahlung von 60% der Miete verpflichtet.<\/p>\n<p>Eine pauschale Mietminderung auf 100% ist also in den meisten F\u00e4llen unbegr\u00fcndet.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ich hatte hier bereits \u00fcber die unter Vermietern verbreiteten Rechtsirrt\u00fcmer berichtet. Allerdings erweckt der Beitrag den Eindruck, dass der &#8222;b\u00f6se Vermieter&#8220; mit seinen irrigen Rechtsansichten den &#8222;armen Mieter&#8220; unterdr\u00fcckt. 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