{"id":23191,"date":"2020-03-30T19:45:40","date_gmt":"2020-03-30T17:45:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/?p=23191"},"modified":"2020-03-30T19:51:00","modified_gmt":"2020-03-30T17:51:00","slug":"rechte-und-pflichten-der-mieter-und-vermieter-in-der-coronakrise","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/rechte-und-pflichten-der-mieter-und-vermieter-in-der-coronakrise\/","title":{"rendered":"Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter in der Coronakrise"},"content":{"rendered":"

Das Mietrecht und die Corona Krise \u2013 Was Mieter und Vermieter wissen sollten<\/strong><\/p>\n

Der Bundestag hat auf Grund der Corona Krise in atemberaubender Geschwindigkeit ein Gesetz zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen erlassen, welches mit der Ver\u00f6ffentlichung im Bundesgesetzesblatt in Kraft tritt. Vorgesehen ist eine Wirkung ab dem 1.4.2020 f\u00fcr den mietrechtlichen Bereich, f\u00fcr die anderen Bereiche ist eine R\u00fcckwirkung zum 1.3.2020 vorgesehen.<\/p>\n

Das Gesetz tr\u00e4gt den nicht leicht verdaulichen Namen<\/p>\n

\u201eGESETZ ZUR ABMILDERUNG DER FOLGEN DER COVID-19-PANDEMIE IN ZIVIL-, INSOLVENZ-UND STRAFVERFAHRENSRECHT \u2013 COVFAbG\u201c<\/a><\/p>\n

In dem Gesetz sind eine Vielzahl von \u00c4nderungen f\u00fcr verschiedene Gesetze, etwa das Aktien Gesetz, die Strafprozessordnung oder das Wohnungseigentums Gesetz enthalten. \u00a0Die\u00a0 f\u00fcr Mieter und Vermieter entscheidende Norm ist jedoch die \u00c4nderung des Artikel\u00a0 240 des Einf\u00fchrungsgesetz zum BGB. Dort ist folgender \u00a7 2 enthalten:<\/p>\n

\u00a7 2 Beschr\u00e4nkung der K\u00fcndigung von Miet- und Pachtverh\u00e4ltnissen<\/p>\n

(1)Der Vermieter kann ein Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber Grundst\u00fccke oder \u00fcber R\u00e4ume nicht allein aus dem Grund k\u00fcndigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz F\u00e4lligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhangzwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige K\u00fcndigungsrechte bleiben unber\u00fchrt.<\/p>\n

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.<\/p>\n

(3) Die Abs\u00e4tze 1 und 2 sind auf Pachtverh\u00e4ltnisse entsprechend anzuwenden.<\/p>\n

(4) Die Abs\u00e4tze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.<\/p>\n

Aktuell ist die oben genannte Norm\u00a0 bereits heftig diskutiert, nachdem Adidas, H&M und andere Gro\u00dfunternehmen angek\u00fcndigt haben, die Mieten f\u00fcr ihre Ladenfl\u00e4chen ab April nicht \u00a0zahlen zu wollen.<\/p>\n

Aber welche Rechtsfolgen haben diese 6 S\u00e4tze wirklich ? Und welche Fragen sind auf Grund des knappen \u00a0Gesetzes noch offen ?<\/p>\n

Naturgem\u00e4\u00df eine vorl\u00e4ufige Einsch\u00e4tzung,\u00a0 da die Fragen erst in den n\u00e4chsten Jahren gerichtlich gekl\u00e4rt und erst dann zur Rechtssicherheit f\u00fchren werden.<\/p>\n

A: Tats\u00e4chlicher Regelungsinhalt<\/p>\n

    \n
  1. Ausschluss der K\u00fcndigung<\/li>\n<\/ol>\n

    Tats\u00e4chlich regelt\u00a0 das oben genannte Gesetz nur, dass eine K\u00fcndigung eines Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisses wegen Zahlungsverzuges f\u00fcr r\u00fcckst\u00e4ndige Zahlungen bez\u00fcglich f\u00e4lliger Mieten aus\u00a0 dem Zeitraum 1.4.-30.6.2020 unwirksam ist, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass die\u00a0 Nichtzahlung auf Auswirkungen der COVID-19 Pandemie beruht.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Grunds\u00e4tzlich wird also nicht die Mietzahlungspflicht ausgesetzt, sondern lediglich das Recht zur K\u00fcndigung des Mietvertrages wegen des Zahlungsr\u00fcckstandes beschnitten.<\/p>\n

     <\/p>\n

      \n
    1. Zahlungspflicht des Mieters<\/li>\n<\/ol>\n

      Der Mieter ist weiterhin zur Zahlung der\u00a0 Miete verpflichtet. Kommt der Mieter mit der Zahlung in Verzug, ist die r\u00fcckst\u00e4ndige Miete (soweit Sie \u2013 wie fast immer – zu einem fixen Datum wie dem dritten Werktag im Monat geschuldet ist) \u00a0zu verzinsen, bei Verbrauchern sind das 5% \u00fcber dem Basiszinssatz (gegenw\u00e4rtig 4,12%) bei Gewerbetreibenden 8% \u00fcber dem Basiszinssatz (gegenw\u00e4rtig 7,12%).<\/p>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. Klageweise Geltendmachung r\u00fcckst\u00e4ndiger Miete<\/li>\n<\/ol>\n

        Durch die weiterhin bestehende Mietzahlungspflicht ist der Vermieter nat\u00fcrlich auch berechtigt, die ausstehende Miete gerichtlich einzuklagen. Erlangt der Vermieter einen gerichtlichen Titel \u2013 beispielsweise im gerichtlichen Mahnverfahren \u2013 kann der Vermieter auch jederzeit gegen den Mieter vollstrecken.<\/p>\n

        Einzige Unsicherheit im Rahmen einer Klage auf Mietzinszahlung d\u00fcrfte bei R\u00e4umlichkeiten bestehen, die auf Grund einer Verf\u00fcgung des Staates geschlossen bleiben m\u00fcssten. IN den genannten F\u00e4llen k\u00f6nnte eventuell ein Mangel im Sinne des \u00a7 536 BGB vorliegen, der die Miete auf 0 reduzieren k\u00f6nnte (dazu siehe weiter unten unter 2.c.)<\/p>\n

        Die im Gesetz genannte Glaubhaftmachung der Unm\u00f6glichkeit der Leistung auf Grund der COVID Pandemie ist einzig und alleine auf die K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses bezogen. Eine Erweiterung der \u00a0Unm\u00f6glichkeit auf die grunds\u00e4tzliche Zahlungspflicht ist nicht im Gesetz enthalten, so dass eine Zahlungsklage nicht von einem Gericht mit dem Argument\u00a0 abgewiesen werden kann, dass eine Zahlung wegen der COVID-Pandemie nicht m\u00f6glich war. Der Gesetzgeber h\u00e4tte die M\u00f6glichkeit gehabt, eine solche Klausel einzubauen, hat sich aber dagegen entschieden, so dass kein Platz f\u00fcr eine Auslegung oder Analogie\u00a0 m\u00f6glich ist. Das zeigt sich auch daran, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Regelungen zur Miete gerade kein Leistungsverweigerungsrecht wie in \u00a7 1 des Gesetzes, eingef\u00fcgt hat. Auch das im Gesetz genannte Zahlungsmoratorium bis zum 22.6.2022 \u00a0gilt nur in Bezug auf die K\u00fcndigung, beinhaltet aber kein eigenes Zur\u00fcckbehaltungsrecht an der Miete bis zum 22.6.2022<\/p>\n

        Der Gl\u00e4ubiger \u2013 sprich der Vermieter – \u00a0ist daher angehalten, seine Zahlungsanspr\u00fcche im Zweifel unverz\u00fcglich gerichtlich durchzusetzen.<\/p>\n

         <\/p>\n

          \n
        1. K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses<\/li>\n<\/ol>\n

          Nach \u00a7 543 BGB kann das Mietverh\u00e4ltnis fristlos gek\u00fcndigt werden, wenn der Mieter im Verlauf von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Miete bzw. \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum mit mehr als 2 Monatsmieten in R\u00fcckstand ger\u00e4t. Eine ordentliche K\u00fcndigung kann bei einer sonstigen Vertragspflichtverletzung erfolgen. Nach Rechtsprechung des BGH liegt das insbesondere dann vor, wenn ein Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete vorliegt.<\/p>\n

          Nach dem nun erlassenen COVID Gesetz kann weder eine ordentliche noch eine fristlose K\u00fcndigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die fehlende Zahlung auf den Auswirkungen der COVID-Pandemie beruht.<\/p>\n

          Die Formulierung des Gesetzes b\u00fcrdet daher die Beweislast f\u00fcr das Unverm\u00f6gen \u00a0der Zahlung und der Kausalit\u00e4t der COVID-Pandemie dem Mieter aus, allerdings sind die H\u00fcrden nicht all zu hoch, da das Gesetz nur eine \u201eGlaubhaftmachung\u201c fordert. Im Gegensatz zum Strengbeweis, bei dem der Richter von der Richtigkeit der mit dem Beweis geltend gemachten Tatsachen \u00fcberzeugt sein muss, reicht es bei der Glaubhaftmachung aus, dass der Richter die zu beweisende Tatsache f\u00fcr wahrscheinlich h\u00e4lt. Dar\u00fcber hinaus kann zur Glaubhaftmachung auch eine eidesstattliche Versicherung genutzt werden. Dabei kann auch der Mieter selber eine solche eidesstattliche Versicherung nutzen. Dementsprechend k\u00f6nnte theoretisch als Verteidigung eine eidesstattliche Versicherung des Mieters zur Verteidigung ausreichen, dass er auf Grund der Corona Krise keine Einnahmen hatte.<\/p>\n

          Die Verteidigung gegen eine K\u00fcndigung wegen r\u00fcckst\u00e4ndiger Mieten f\u00fcr den Zeitraum April \u2013 Juni 2020 d\u00fcrfte daher in den meisten \u00a0F\u00e4llen gelingen. Lediglich Lebensmittelh\u00e4ndler und Apotheker d\u00fcrften h\u00f6here H\u00fcrden bei der Darstellung haben.<\/p>\n

          Fazit:<\/strong><\/p>\n

          Das COVID Abmilderungsgesetz verhindert ausschlie\u00dflich die K\u00fcndigung, berechtigt aber nicht per se den Mieter zur Nichtzahlung der Miete.<\/p>\n

          Zusammenfassend\u00a0 ist auch nach dem COVID Abmilderungsgesetz der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet und kann dar\u00fcber auch gerichtlich in Anspruch genommen werden. Insoweit verwundert die Ank\u00fcndigung von adidas, H&M\u00a0 und anderen Gesellschaften, entstehen doch bei hohen Ladenmieten in Bestlagen schnell Rechtsverfolgungsanspr\u00fcche in vier- bis f\u00fcnfstelliger H\u00f6he, w\u00e4hrend die Kreditkosten f\u00fcr diese Mieten wesentlich geringer sein d\u00fcrften. Der Grund der Nichtzahlung d\u00fcrfte wohl eher in der Erhaltung der Liquidit\u00e4t\u00a0 und eventuell der Vorbereitung von Nachverhandlungen \u00fcber die Mieth\u00f6he als Hintergrund haben.<\/p>\n

          Das COVID Abmilderungsgesetz verlagert das wirtschaftliche Ausfallrisiko weiter auf den Vermieter, muss er doch trotz fehlender Mieten an dem Mietverh\u00e4ltnis festhalten.<\/p>\n

           <\/p>\n

          Vermietern kann daher \u00a0bei fehlender Mietzahlung nur angeraten werden, unmittelbar die gerichtliche Geltendmachung, beispielsweise mittels eines gerichtlichen Mahnbescheides, zu forcieren.<\/p>\n

          B: Offene Fragen<\/strong><\/p>\n

            \n
          1. Verrechnung Kaution<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Zahlt der Mieter eine der Mieten im Zeitraum April-Juni 2020 nicht stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen kann, um nachfolgend einen Kautionsauff\u00fcllungsanspruch gegen den Mieter geltend machen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

            Allerdings ist im Wohnraummietrecht ein Zugriff auf die Kaution w\u00e4hrend eines laufenden Mietverh\u00e4ltnisses unzul\u00e4ssig (siehe BGH Urteil vom 7.5.2014 AZ: VIII ZR 234\/13). Ein solcher Zugriff ist nach der Rechtsprechung des BGH nur mit anerkannten Anspr\u00fcchen oder mit rechtskr\u00e4ftig festgestellten Anspr\u00fcchen m\u00f6glich, so dass im Endeffekt eine Verrechnung der Mietforderung mit der Kaution nicht m\u00f6glich ist.<\/p>\n

            Im Gewerberaummietrecht gilt \u00a7 551 BGB, der die Anlage der Kaution regelt, nicht. Daher ist dort grunds\u00e4tzlich eine Auszahlung der Kaution m\u00f6glich. Nach herrschender Ansicht in der Literatur und Rechtsprechung soll jedoch w\u00e4hrend eines laufenden Mietverh\u00e4ltnisses nur wegen solcher Forderungen auf die Kaution \u00a0zugegriffen werden k\u00f6nnen, die sich bereits im Verzug befinden und die nicht bestritten wurden (siehe etwa OLG Hamm, Urteil vom 11.2.2016 AZ: 18 U 42\/15). Somit k\u00f6nnte der Gewerbevermieter \u2013 anders als der Wohnraumvermieter \u2013 im Falle eines Mietausfalls wegen der Corona Krise auf die Kaution zugreifen. Zumindest solange der Mieter nicht wiederspricht.<\/p>\n

              \n
            1. Berechnung des k\u00fcndigungsrelevanten R\u00fcckstandes <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              Offen bei dem jetzigen Gesetz\u00a0 ist, wie der k\u00fcndigungsrelevante R\u00fcckstand gem\u00e4\u00df \u00a7 543 BGB zu berechnen ist, wenn bereits vor dem 1.4.2020 bzw. nach dem 30.6.2020 weitere Mietr\u00fcckst\u00e4nde \u00a0bestehen. Eine ausdr\u00fcckliche Regelung ist dem Gesetz f\u00fcr diesen Fall nicht zu entnehmen.<\/p>\n

              Allerdings ergibt sich die Einordnung solcher R\u00fcckst\u00e4nde aus \u00a7 2 Absatz 2 des COVID Abmilderungsgesetzes. Danach darf nicht zum \u201eNachteil des Mieters<\/strong>\u201c von den Regelungen des Gesetzes abgewichen werden. Dies bedeutet, dass Mietr\u00fcckst\u00e4nde, die in der Zeit vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 auf Grund der Corona Pandemie aufgelaufen sind auch nicht anteilig zu sp\u00e4teren oder fr\u00fcheren Mietr\u00fcckst\u00e4nden hinzugerechnet werden d\u00fcrfen.<\/p>\n

              Ein Beispiel\u00a0 macht dies deutlich: Hat der Mieter f\u00fcr M\u00e4rz 2020 nur 60% der Miete gezahlt, f\u00fcr April, Mai und Juni 2020 gar keine Miete und f\u00fcr Juli 2020 wieder nur 50% der Miete, liegt trotzdem kein K\u00fcndigungsgrund vor. Es fehlen zwar insgesamt \u00a0390% der Miete oder 3,9 \u00a0Monatsmieten, allerdings sind die Monatsmieten April, Mai und Juni 2020 nicht in die Berechnung mit einzubeziehen, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die Nichtzahlung auf der Corona Pandemie beruht. Dann liegt nur ein Mietr\u00fcckstand von 0,9 Monatsmieten vor, was aber nach dem Gesetz gerade nicht zu einer K\u00fcndigung berechtigt. Dar\u00fcber hinaus kann der Vermieter, soweit der Mieter mit sp\u00e4teren Zahlungsverzug nicht \u00fcber die Grenze von 2 Monatsmieten (ohne die \u201eCorona-Mieten\u201c f\u00fcr April-Juni 2020) hinauskommt, bis Juni 2022 nicht k\u00fcndigen. Nur wenn der obige Zahlungsr\u00fcckstand noch im Juli 2022 besteht, kann der Vermieter k\u00fcndigen.<\/p>\n

              Auch hier kann der Vermieter nur durch eine Zahlungsklage einen derartigen Zahlungsausfall verhindern.<\/p>\n

                \n
              1. Minderung der Miete wegen fehlender Nutzungsm\u00f6glichkeit <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                Wie oben bereits ausf\u00fchrlich beschrieben, gew\u00e4hrt das COVID Abmilderungsgesetz keinen Aufschub der Mietzahlung sondern nur eine Aufhebung der K\u00fcndigungsrechte des Vermieters.<\/p>\n

                Es stellt sich jedoch die Frage, ob Gewerbemieter \u2013 wie etwa adidas und H & M \u2013 unabh\u00e4ngig von den Corona Regelungen der Bundesregierung von der Mietzahlungspflicht befreit sind, da eine Nutzung der Fl\u00e4chen durch die Schlie\u00dfungsanordnung der jeweiligen Landesregierungen unm\u00f6glich geworden ist.<\/p>\n

                Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen auch Eingriffe von au\u00dfen zu einer Mietminderung f\u00fchren (siehe etwa BGH, Urteil vom 23.04.2008 AZ: XII ZR 62\/06; KG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 AZ: 8 U 194\/06;BGH Urteil vom 13.7.2011, AZ: XII ZR 189\/09).<\/p>\n

                Fraglich ist allerdings, ob die staatlich angeordnete Schlie\u00dfung, welche ja erst zu der fehlenden Nutzungsm\u00f6glichkeit f\u00fchrt, auch zu einer Minderung der Miete auf Null f\u00fchrt, bzw. die staatliche Schlie\u00dfungsanordnung dem Vermieter zugerechnet wird, der durch die Anordnung seinen Anspruch auf Mietzahlung verliert.<\/p>\n

                F\u00fcr eine solche Minderung k\u00f6nnte man gerade bei Ladenfl\u00e4chen argumentieren, da der Zweck der Vermietung der Betrieb eines Ladengesch\u00e4ftes ist, was aber durch die Anordnung unm\u00f6glich geworden ist. Ein Verschulden des Vermieters ist bei einer Minderung nicht erforderlich.<\/p>\n

                Gegen eine solche Minderung spricht die weitere Nutzungsm\u00f6glichkeit der Fl\u00e4che. Eine Vielzahl von Gesch\u00e4ften bieten mittlerweile im Rahmen der Ladengesch\u00e4fte einen Lieferservice an, auch werden die Fl\u00e4chen oftmals f\u00fcr Lager- und Inventurarbeiten genutzt. Auch der Gesetzgeber geht im Rahmen der Corona Gesetzgebung von einer bestehenden Zahlungspflicht der Mieter aus (siehe oben).<\/p>\n

                Letztlich sprechen gute Argumente f\u00fcr beide Seiten und viel kommt auf den jeweiligen Einzelfall an, so dass nicht vorhergesehen werden kann, wie sich die Obergerichte in 1-2 Jahren entscheiden werden (soweit der Gesetzgeber keine Kl\u00e4rung herbeif\u00fchrt).<\/p>\n

                Derzeit k\u00f6nnen sich auf Grund der bestehenden Rechtsprechung des BGH aber adidas, H & M und andere, deren Gesch\u00e4fte auf Grund einer staatlichen Anordnung geschlossen sind, auf diese Rechtsposition zur\u00fcckziehen. Eine K\u00fcndigung der Gewerbemietvertr\u00e4ge kann auf Grund des COVID Abmilderungsgesetz nicht erfolgen, da die Unternehmen durch die Schlie\u00dfung der Gesch\u00e4fte einen massiven Umsatzr\u00fcckgang glaubhaft machen k\u00f6nnen.<\/p>\n

                Ob eine Mietminderung zu Recht erfolgte m\u00fcssen dann die Gerichte bewerten.<\/p>\n

                 <\/p>\n

                 <\/p>\n

                 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                Das Mietrecht und die Corona Krise \u2013 Was Mieter und Vermieter wissen sollten Der Bundestag hat auf Grund der Corona Krise in atemberaubender Geschwindigkeit ein Gesetz zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen erlassen, welches mit der Ver\u00f6ffentlichung im Bundesgesetzesblatt in Kraft<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[709,9,44],"tags":[897,898,772,68,899,900,255,281],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23191"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23191"}],"version-history":[{"count":3,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23191\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23194,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23191\/revisions\/23194"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23191"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23191"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23191"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}