{"id":237,"date":"2011-07-03T20:43:28","date_gmt":"2011-07-03T18:43:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=237"},"modified":"2011-07-03T20:43:28","modified_gmt":"2011-07-03T18:43:28","slug":"das-mietnomadenbekampfungsgesetz-referentenentwurf-des-bmj","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/das-mietnomadenbekampfungsgesetz-referentenentwurf-des-bmj\/","title":{"rendered":"Das „Mietnomadenbek\u00e4mpfungsGesetz“ – Referentenentwurf des BMJ"},"content":{"rendered":"

Durch die h\u00e4ufige Presseberichterstattung in Print<\/a> und Fernsehen <\/a>\u00fcber Mietnomaden wird der Eindruck erweckt, dass an jeder Ecke ein Mietnomade lauert, der arme Hausbesitzer in den Ruin treiben will.<\/p>\n

Diese Gefahr\u00a0\u00a0 will der Gesetzgeber nun durch neue Gesetze eind\u00e4mmen. Das Bundesjustizministerium hat nun einen Referentenentwurf <\/a>(hier die Gegen\u00fcberstellung<\/a> der bisherigen und der neu geplanten BGB-Normen)ver\u00f6ffentlicht, der – unter anderem – auch die Gesetzes\u00e4nderung enth\u00e4lt, die dem Vermieter die Mittel an die Hand geben sollen, Mietnomaden schnell und effizient aus der Wohnung zu entsetzen.<\/p>\n

Aber sind die Mittel auch in der Praxis geeignet ?<\/p>\n

Folgende Mittel will der Gesetzgeber dem Vermieter zur Bek\u00e4mpfung von Mietnomaden an die Hand geben:<\/p>\n

1. Au\u00dferordentliche K\u00fcndigung wegen fehlender Kaution<\/p>\n

Der Gesetzgeber m\u00f6chte in \u00a7 569 BGB einen Absatz 3a einf\u00fcgen, wonach der Vermieter berechtigt ist, das Mietverh\u00e4ltnis au\u00dferordentlich zu k\u00fcndigen, wenn die Kaution nicht rechtzeitig gezahlt wird. Nach \u00a7 551 BGB ist die Kaution auch in 3 Raten zahlbar und – neben der Miete – muss bis sp\u00e4testens zum 3 Monat nach Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses entrichtet sein (siehe meine Besprechung<\/a>). Gleichzeitig soll aber dem Mieter gem\u00e4\u00df \u00a7 569 Abs 3 Nr 2 Satz 1 BGB<\/a> die M\u00f6glichkeit gegeben werden, die fristlose K\u00fcndigung durch eine Zahlung der Kaution bis sp\u00e4testens 2 Monate nach Erhebung der R\u00e4umungsklage seitens des Vermieters\u00a0 unwirksam werden zu lassen.<\/p>\n

Neben dieser materiellen Norm sollen Mietnomanden vor allem durch prozessuale M\u00f6glichkeiten „bek\u00e4mpft“ werden k\u00f6nnen:<\/p>\n

2. Hinterlegung der zuk\u00fcnftigen Mieten<\/p>\n

Als „Hauptmittel“ der Mietnomadenbek\u00e4mpfung soll die sogenannte Hinterlegung gem\u00e4\u00df der neu einzuf\u00fcgenden \u00a7 302a ZPO iVm \u00a7 940a ABs 3 ZPO dienen. Nach \u00a7 302a ZPO ist bei „hoher Erfolgsaussicht einer Klageerweiterung auf die zuk\u00fcnftigen Zahlungen“ sowie einer Abw\u00e4gung \u00a0 der Interessen der Parteien das Gericht berechtigt, dem Beklagten die Hinterlegung der seit Rechtsh\u00e4ngigkeit geschuldeten Betr\u00e4ge aufzuerlegen. Bezogen auf ein Mietverh\u00e4ltnis bedeutet dies, dass das Gericht anordnen kann, dass der Mieter die seit Rechtsh\u00e4ngigkeit f\u00e4lligen Mieten bei Gericht hinterlegen muss, um die Anspr\u00fcche des Kl\u00e4gers zu sichern.<\/p>\n

3. R\u00e4umung durch einstweilige Verf\u00fcgung gem\u00e4\u00df \u00a7 940a ZPO<\/p>\n

Folgt der Beklagte dieser Anordnung eines Gerichts nicht, kommt die Rechtsfolge des\u00a0 neuen \u00a7 940a Abs 3 ZPO in Betracht. Danach kann das Prozessgericht im laufenden Verfahren<\/strong> eine einstweilige Verf\u00fcgung zur R\u00e4umung des Wohnraums erlassen. Allerdings ist der Beklagte vor Erlass einer solchen Verf\u00fcgung schriftlich oder m\u00fcndlich zu h\u00f6ren. Im Klartext bedeutet dies, dass der Beklagte, der nicht die Miete hinterlegt, durch eine einstweilige Verf\u00fcgung, die unabh\u00e4ngig von einem Widerspruch sofort vollstreckbar ist, durch Zwang (=Vollstreckungsma\u00dfnahmen) vor die T\u00fcr gesetzt werden kann.<\/p>\n

Aus den Gesetzesentw\u00fcrfen wird offensichtlich, auf welchen typisierten Mietnomadenfall sich die Normen beziehen:<\/p>\n

„Mietnomade zieht ein, zahlt keine Kaution, zahlt von Anfang an keine Miete und l\u00e4sst sich verklagen, bringt im Verfahren vor dem Amtsgericht fadenscheinige Argumente der Nichtzahlung und wartet ab bis kurz vor der R\u00e4umung um dann bei Nacht und Nebel unter Zur\u00fccklassung von M\u00fcllbergen auf Nimmerwidersehen zu verschwinden (siehe obige Berichte)“<\/p>\n

Ganz ehrlich, einen solchen Fall hatte ich in meiner bisherigen mietrechtlichen Praxis noch nicht. Ich hatte F\u00e4lle, in denen der Verdacht eines\u00a0 „Mietnomadentums“ im Raum stand, aber es fehlte eben immer diese Eindeutigkeit. F\u00fcr die eindeutigen F\u00e4lle, die nach oben genanntem Beispiel ablaufen, werden die \u00c4nderungen hilfreich sein, da Sie das Verfahren beschleunigen. Aber ich vermute, dass Die Zahl derart eindeutiger F\u00e4lle in Deutschland unter 100 liegen d\u00fcrfte.<\/p>\n

Kritisch sind die „\u00fcblichen“ F\u00e4lle im Mietrecht:<\/p>\n

Fall 1 – der in pers\u00f6nliche Not geratene Mieter:<\/p>\n

„Mieter zieht ein, alles Friede, Freude Eierkuchen, auch die Kaution wird gezahlt. Auch die Miete wird \u00fcber 5 Monate oder 5 Jahre ordnungsgem\u00e4\u00df gezahlt. Auf Grund pers\u00f6nlicher Umst\u00e4nde (Arbeitslosigkeit, Alkoholismus, Streit mit dem Vermieter, oder sonstiges) wird dann die Zahlung der Miete verringert oder eingestellt. Gegen\u00fcber dem Vermieter wird die fehlende Zahlung meist mit M\u00e4ngeln oder fehlenden Zahlungen des Arbeitgebers\/Arge oder anderen begr\u00fcndet. Der Vermieter zeigt meist noch 2-3 Monate geduldet bis er doch zur K\u00fcndigung greift. Der Begriff „Mietnomade“ ist schnell bei der Hand, auch wenn es sich hier nicht um den Mietnomadenfall handelt.“<\/p>\n

In diesen F\u00e4llen, die oft \u00fcber das Sozialamt gel\u00f6st werden, welches die Mietzahlungen \u00fcbernimmt, k\u00f6nnten die neuen Regelungen zu erheblichen Verwerfungen f\u00fchren.\u00a0 Denn dem Grunde nach liegen auch in diesen F\u00e4llen\u00a0 alle Vorraussetzungen f\u00fcr die Hinterlegung vor. Und soweit nicht das Amt rechtzeitig genug von der R\u00e4umungsklage erf\u00e4hrt, k\u00f6nnte der Vermieter \u00fcber die einstweilige Verf\u00fcgung nach \u00a7 940a ZPO\u00a0 vollendete Tatsachen schaffen. Dies liegt durachaus im Bereich des Wahrscheinlichen, in Hamburg wird auf eine R\u00e4umungsklage hin der Beklagte vom zust\u00e4ndigen Amt angeschrieben. R\u00fchrt sich der Beklagte nicht (was oft vorkommt), wird das Amt auch nicht t\u00e4tig.\u00a0 Hier k\u00f6nnte daher die Gefahr bestehen, dass durch die einstweilige Verf\u00fcgung die Obdachlosigkeit von Hilfebed\u00fcrftigen forciert wird, denn jeder \u00f6konomisch denkender Vermieter wird den k\u00fcrzestm\u00f6glichen Weg nehmen um die Wohnung neu vermieten zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Fall 2 „Der Mietnomade mit Rechtskenntnissen“:<\/p>\n

„Mieter zieht ein, zahlt Kaution, zahlt kurz Miete, meldet Mietm\u00e4ngel und beginnt mit hoher Minderung und Geltendmachung von Zur\u00fcckbehaltungsrechten, so dass keine Miete mehr gezahlt wird.“<\/p>\n

In diesem Fall ist das neue Gesetz ein stumpfes Schwert. Denn bereits f\u00fcr den Hinterlegungsanspruch wird eine „hohe Erfolgsaussicht“ verlangt. Sobald der Mieter hier substantiiert darlegt, dass ein Mangel vorliegt (bzw. vorliegen k\u00f6nnte), wird sich wohl kaum ein Richter auf die Hinterlegung einlassen.Und ohne Hinterlegung ist auch der Vermieter nicht besser abgesichert.<\/p>\n

Zusammenfassend ist die K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit wegen fehlender Kautionszahlung zu begr\u00fc\u00dfen. Ob die Gesetzgebung gegen das Mietnomadentum allerdings geeignet ist die Verfahren gegen „Mietnomaden“ zu beschleunigen kann durchaus bezweifelt werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Durch die h\u00e4ufige Presseberichterstattung in Print und Fernsehen \u00fcber Mietnomaden wird der Eindruck erweckt, dass an jeder Ecke ein Mietnomade lauert, der arme Hausbesitzer in den Ruin treiben will. Diese Gefahr\u00a0\u00a0 will der Gesetzgeber nun durch neue Gesetze eind\u00e4mmen. Das<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,9,699],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=237"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=237"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=237"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=237"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}