Komischerweise wird die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht, also bei Mietverh\u00e4ltnissen \u00fcber Ladengesch\u00e4fte, B\u00fcros oder sonstige Gewerbefl\u00e4chen, oft „vergessen“,\u00a0 sowohl von Mieter- wie auch Vermieterseite. Erh\u00e4lt der Mieter keine Abrechnung, muss er also nichts nachzahlen, fragt der Mieter oft nicht nach. Muss der Vermieter etwas „zur\u00fcckzahlen“ ist auch dessen Motivation zur Abrechung eher gering. Aber die fehlende Abrechnung \u00e4ndert nichts daran, dass eventuell ein entsprechender Anspruch gegeben ist.<\/p>\n
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Erst Vorraussetzung hierf\u00fcr ist, dass einerseits die Zahlung eines Betriebskostenvorschusses und die j\u00e4hrliche Abrechnung dar\u00fcber im Mietvertrag vereinbart sind. Dies ist aber in den Standardvertr\u00e4gen\u00a0 der Fall, kein Vermieter rechnet die Betriebskosten pauschal ab, dies ist gerade bei langfristigen Mietvertr\u00e4gen risikoreich, da die Kostensteigerung von Betriebskosten f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum kaum vorhersehbar und somit unkalkulierbar f\u00fcr den Vermieter sind.<\/p>\n
Weiterhin muss es an einer Jahresabrechnung der Betriebkosten fehlen. Dies kommt aus meiner Erfahrung meist dann vor, wenn einerseits der Mieter die Heiz- und Stromkosten direkt an den Versorger zaht, andererseits es sich bei dem Vermieter um eine Privatperson und keinen professionellen Vermieter oder Verwalter handelt. In diesen F\u00e4llen wird die j\u00e4hrliche Abrechnung schlicht „vergessen“. Und da die verbrauchsabh\u00e4ngigen Kosten vom Mieter direkt bezahlt werden reichen die Vorauszahlungen so gut wie immer aus, die entstandenen weiteren Kosten zu decken.<\/p>\n
Und der Mieter will meist auch nicht daran r\u00fchren, da die Bef\u00fcrchtung besteht etwas nachzahlen zu m\u00fcssen. Die Abrechnungsfrist des \u00a7 556 Abs 3 BGB<\/a> gilt im Gewerberaummietrecht nicht, so dass auch nach Ablauf von mehreren Jahren eine Nachzahlung m\u00f6glich ist, erst die Verj\u00e4hrung nach 3 Jahren ab Anspruchsf\u00e4lligkeit schiebt einer Nachforderung des Vermieters einen Riegel vor.<\/p>\n Doch was macht das Fehlen einer entsprechenden Abrechnung dann so interessant ?<\/p>\n Es ist die Rechtsprechung des BGH zu den Druckmitteln eines Mieters zur Erzwingung einer Betriebskostenabrechnung. Diese ist nach der Entscheidung des BGH auch f\u00fcr das Gewerberaummietrecht anwendbar (siehe dazu Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht 9. Auflage, \u00a7 556 Rn 287).<\/p>\n Danach kann der Mieter im lauffenden Mietverh\u00e4ltnis nach entsprechend fruchtloser Aufforderung zur Erstellung (des notwendigerweise f\u00e4lligen Anspruchs) der Jahresabrechnung die Betriebskostenvorauszahlung einstellen (BGH, Urteil vom 9.3.2005, AT: VIII ZR 57\/04<\/a>). Der Mieter hat insoweit ein Zur\u00fcckbehaltungsrecht an dieser Vorauszahlung. Die Pflicht zur Zahlung lebt erst wieder mit Erteilung der f\u00e4lligen Abrechnung auf.Somit kann bei einer K\u00fcndigung wegen Zahlungsr\u00fcckstand mit diesem Zur\u00fcckbehaltungsrecht „gerechnet“ werden.<\/p>\n