Das Wohnungseigentumsrecht ist eine \u00e4u\u00dferst seltsame Rechtsmaterie. Eigentlich sollte das Gesetz die Selbstverfassung der Eigent\u00fcmergemeinschaften regeln, quasi als Hilfe zur Selbsthilfe. Mittlerweile ist das Wohnungseigentumsrecht aber derart kompliziert geworden, dass die Wohnungseigent\u00fcmer, die professionellen Verwalter und mitunter auch Rechtsanw\u00e4lte ein Problem damit haben.<\/p>\n
Ein Beispiel:<\/p>\n
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Ein Mandant kommt mit einem Beschluss der „Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft“ (im folgenden WEG) an, der ihm nicht passt. Bei der WEG handelt es sich um die Eigent\u00fcmer von mehreren Wohnungen, die sich nun um die erforderliche Pflege der Stellpl\u00e4tze und die damit verbundenen Kosten streiten. Der „Verwalter“\u00a0 l\u00e4dt zu einer Eigent\u00fcmerversammlung bez\u00fcglich der Stellpl\u00e4tze, ohne die Tagesordnungspunkte, insbesondere die Absicht \u00fcber den Abschluss eines\u00a0 Vertrages zu beschlie\u00dfen, in der Einladung zu spezifizieren.<\/p>\n
Normalerweise eine „sichere Sache“ vor Gericht, da Beschl\u00fcsse erfolgreich angefochten werden k\u00f6nnen, wenn aus der Einladung nicht die zu beschlie\u00dfenden Punkte ersichtlich sind (so zuletzt BGH, Urteil vom 13.1.2o12 AZ: V\u00a0 ZR 129\/11<\/a>). Alle sonstigen Formalien des Wohnungseigent\u00fcmergesetzes<\/a>\u00a0 wie Ladungsfrist, Feststellung der Mehrheitsverh\u00e4ltnisse, Teilnehmerliste usw. h\u00e4lt der Verwalter ein und fertigt auch ein ordnungsgem\u00e4\u00dfes Protokoll \u00fcber die Versammlung.<\/p>\n Angesichts der fehlerhaften Einladung ist die Anfechtungsklage jedoch schnell diktiert.<\/p>\n Bei der Kontrolle der geschriebenen Klage will ich die Formalien der Einladung mit der Teilungsordnung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft \u00fcberpr\u00fcfen.\u00a0 Pl\u00f6tzlich f\u00e4llt mir auf, dass die Teilungsordnung mit keinem Wort die Stellpl\u00e4tze erw\u00e4hnt, weder sind\u00a0 Sondernutzungsrechte an den Stellpl\u00e4tzen zugeordnet worden, noch gibt es eine sonstige Regelung.<\/p>\n Auf Nachfrage bei den Mandanten erhalte ich die Auskunft, dass es noch ein notarielles Dokument g\u00e4be, dass die Mandanten damals unterschrieben h\u00e4tten, deren Inhalt aber nicht ganz klar sei. Nach \u00dcbersendung des omin\u00f6sen Dokuments kommt die \u00dcberraschung: Die Stellpl\u00e4tze geh\u00f6ren gar nicht zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft, diese liegen vielmehr auf einem zweiten Grundst\u00fcck, dass den Wohnungseigent\u00fcmern in Miteigentum geh\u00f6rt. Das notarielle Dokument beurkundet dabei die Miteigent\u00fcmerstellung der Wohnungseigent\u00fcmer an diesem Flurst\u00fcck.<\/p>\n B\u00f6se Falle.<\/p>\n Die Grundpr\u00e4misse des (im \u00fcbrigen gewerbsm\u00e4\u00dfigen)Verwalters war eine WEG-Verwaltung. Dies habe ich anfangs ungepr\u00fcft \u00fcbernommen, ist es doch in den meisten F\u00e4llen so, dass in der Teilungsordnung auch die Sondernutzungsrechte an Stellpl\u00e4tzen geregelt werden, so dass die Verwaltung dieser Stellpl\u00e4tze gemeinsam mit den Wohnungen unter das WEG Recht f\u00e4llt. Doch dies ist nicht der Fall, \u00a0 hier wird lediglich eine Miteigent\u00fcmergemeinschaft an einem gesonderten Grundst\u00fcck – den Stellpl\u00e4tzen – gebildet. Die Miteigent\u00fcmergemeinschaft an einem Grundst\u00fcck unterf\u00e4llt jedoch\u00a0 nicht dem WEG-Gesetz, da es hier an der Grundvorraussetzung, der Abgeschlossenheit des Sondereigentums,<\/a> fehlt.\u00a0 Stellpl\u00e4tze k\u00f6nnen daher nicht als Sondereigentum gelten (nur Garagenpl\u00e4tze im Geb\u00e4ude – siehe \u00a7 3 Absatz 2 WEG<\/a>). Daher gilt hier nicht das WEG, sondern die Regelungen \u00fcber die Gemeinschaft gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 741 ff BGB.\u00a0<\/a> Die Gemeinschaft hat jedoch sehr „laxe“ Vorschriften \u00fcber die Ladung zu einer Versammlung, so dass die nach dem WEG Recht erfolgreiche Anfechtungsklage\u00a0 nach dem Gemeinschaftsrecht wohl abgewiesen worden w\u00e4re, da der Beschluss trotz der Fehler in der Einladung von der Mehrheit der Miteigentumsanteile<\/a> (siehe \u00a7 745 Abs 1 BGB -auch ein gewichtiger Unterschied zu den gesetzlichen WEG-Regelungen des \u00a7 25 WEG<\/a>!)\u00a0 genehmigt wurde.<\/p>\n Zum Gl\u00fcck habe ich die Falle noch bemerkt, dies w\u00e4re ein klassischer Fall f\u00fcr eine Anwaltshaftung gewesen. Ich konnte mir auch schon lebhaft das Gesicht des WEG-Richters vorstellen, der zu Beginn der m\u00fcndlichen Verhandlung darauf hinweist, dass er in dieser Sache wohl nicht zust\u00e4ndig sei und fragt, ob man die Klage nicht besser zur\u00fccknehmen wolle…..<\/p>\n Aber man sieht, welch hochkomplexe Materie das WEG-Recht und die verbundenen Rechtsgebiete sind. Sowohl der erfahrene Verwalter einer gro\u00dfen Hausverwaltungsfirma wie auch s\u00e4mtliche Wohnungseigent\u00fcmer gingen von einer WEG-Verwaltung aus, obwohl dies von Anfang an nicht der Fall war.\u00a0 Seit Jahren wurden „falsche Beschl\u00fcsse“ f\u00fcr die Stellpl\u00e4tze gefasst, ohne dass dies bemerkt wurde. F\u00fcr den Anwalt heisst es daher immer die Teilungsordnung zu \u00fcberpr\u00fcfen, denn zwischen dem von den beteiligten „angewandten Recht“ und dem tats\u00e4chlichen Recht k\u00f6nnen erhebliche Unterschiede liegen.<\/p>\n \n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Das Wohnungseigentumsrecht ist eine \u00e4u\u00dferst seltsame Rechtsmaterie. Eigentlich sollte das Gesetz die Selbstverfassung der Eigent\u00fcmergemeinschaften regeln, quasi als Hilfe zur Selbsthilfe. 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