{"id":287,"date":"2012-11-18T22:59:26","date_gmt":"2012-11-18T20:59:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mkb-rechtsanwaelte.de\/test\/wordpress\/?p=287"},"modified":"2012-11-18T22:59:26","modified_gmt":"2012-11-18T20:59:26","slug":"der-bundesgerichtshof-mit-neuen-voll-fiesen-fallen-fur-den-mieter","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/der-bundesgerichtshof-mit-neuen-voll-fiesen-fallen-fur-den-mieter\/","title":{"rendered":"Der Bundesgerichtshof mit neuen, „voll fiesen“ Fallen f\u00fcr den Mieter"},"content":{"rendered":"

Meine Tochter versieht Verbote, mit denen Sie nicht gerechnet hat, mit dem „voll fies“ Pr\u00e4dikat. Der f\u00fcr Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII Zivilsenat hat sich mit der Entscheidung vom 10.10.2012<\/a> (AZ: VIII ZR 107\/12), auch wenn Sie noch nicht im Volltext vorliegt, ebenfall dieses Pr\u00e4dikat – zumindest aus Mietersicht – verdient.<\/p>\n

<\/p>\n

Die Mietminderung gem\u00e4\u00df \u00a7 536 BGB <\/a>ist immer eine heikle Sache. Gem\u00e4\u00df \u00a7 536 Abs1 Satz 2 BGB<\/a> ist die Miete bereits nach dem Gesetz bei Vorliegen eines Mangels, der den Gebrauch der Sache beeintr\u00e4chtigt, gemindert.<\/p>\n

Aber ob und wie hoch die Minderung bei welchem Mangel ausf\u00e4llt sagt das Gesetz nicht. Das ist sogenanntes „Richterrecht“ – d.h. der Richter beurteilt die Minderung der Miete im Rahmen seines richterlichen Ermessens (\u00a7 286 ZPO hinsichtlich des Vorliegens eine Mangels,<\/a> \u00a7 287 ZPO hinsichtlich der H\u00f6he der Mietminderung<\/a>) . Dies f\u00fchrt dazu, dass beispielsweise ein feststehender\u00a0 Schimmelschaden bei dem einen Richter zu einer 50% Minderung f\u00fchrt, bei dem anderen jedoch nur zu einer 20% Minderung der\u00a0 Bruttomiete.<\/p>\n

Um auf der „sicheren Seite“ zu stehen m\u00fcsste der Mieter also die Miete unter Vorbehalt zahlen und die Mietminderung im Wege der R\u00fcckforderungsklage einklagen. Das ist nat\u00fcrlich wesentlich aufwendiger als einen Teil der Miete einfach einzubehalten.<\/p>\n

Das Risiko der H\u00f6he der einbehaltenen Miete tr\u00e4gt aber der Mieter (der nach meiner Erfahrung die Minderung eher zu hoch ansetzt). Ist die Minderung zu hoch gegen\u00fcber der letztendlich vom Gericht angesetzten Minderung, besteht f\u00fcr den Mieter die Gefahr eine fristlose K\u00fcndigung des Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 543 Abs 2 Nr 3b\u00a0 BGB<\/a> zu erhalten, soweit die \u00fcber einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten r\u00fcckst\u00e4ndige Miete mehr als\u00a0 2 Monatsmieten betr\u00e4gt (siehe meine Erl\u00e4uterungen zu \u00a7 543 BGB<\/a>). Trotz dieses Risikos ist der Mieter aber noch relativ gesch\u00fctzt, ist doch etwa bei einer 10% Minderung der k\u00fcndigungsrelevante Mietr\u00fcckstand erst nach 24 Monaten erreicht. Und selbst wenn die K\u00fcndigung nach \u00a7 543 BGB ausgesprochen wurde, haben die Mieter noch im R\u00e4umungsprozess die (wenn auch kostenintensive) M\u00f6glichkeit gem\u00e4\u00df \u00a7 569 BGB<\/a> den Mietr\u00fcckstand auszugleichen, um die K\u00fcndigung aus der Welt zu schaffen.<\/p>\n

Das alles ist obsolet, soweit der Vermieter nunmehr bei einem Mietr\u00fcckstand von mehr als einer Monatsmiete die ordentliche K\u00fcndigung nach\u00a0 \u00a7 573 BGB<\/a> ausspricht. Der BGH hat in der Entscheidung vom 10.10.2012 <\/a>klargestellt, dass bei einem Mietr\u00fcckstand von mehr als einer Monatsmiete auch die ordentliche K\u00fcndigung nach \u00a7 573 BGB m\u00f6glich ist. Weiterhin hat der BGH klargestellt, dass die Regelungen des \u00a7 569 BGB<\/a>\u00a0 nicht\u00a0 auf die ordentliche K\u00fcndigung anwendbar ist.<\/p>\n

Reagiert der Vermieter also auf die Mietminderung des Mieters, die in der Summe eine Monatsmiete \u00fcbersteigt, mit einer ordentlichen K\u00fcndigung, besteht ein gegen\u00fcber „fr\u00fcheren Zeiten“ erheblich erh\u00f6htes Risiko, dass eine R\u00e4umungsklage des Vermieters erfolgreich ist, da eine „Heilung“ nach \u00a7 569 BGB nicht m\u00f6glich ist.<\/p>\n

In einem R\u00e4umungsprozess w\u00e4re daher nur noch die Frage der „Schuldhaftigkeit“ der letzte Rettungsanker f\u00fcr den Mieter, um die R\u00e4umung zu vermeiden. Wann ist eine zu hoch angesetzte Minderung „schuldhaft“ d.h. vors\u00e4tzlich oder fahrl\u00e4ssig\u00a0 \u00fcberh\u00f6ht. Noch eine Ermessensentscheidung des Richters.<\/p>\n

F\u00fcr den Anwalt bedeutet das Urteil des BGH einen erh\u00f6hten Beratungsbedarf und eine Umstellung der anwaltlichen Taktikv(und Belehrungspflicht) bei Mietm\u00e4ngeln. In Kenntnis der Rechtsprechung des BGH und der Unsicherheit bei der Bestimmung von Minderungsquoten d\u00fcrften nunmehr die R\u00fcckforderungsklagen der Mieter wegen Mietm\u00e4ngeln gegen\u00fcber den Vermietern zunehmen.<\/p>\n

Denn sonst wird die Mietminderung zur „voll fiesen Falle“ – F\u00fcr den Mieter und den Anwalt, der es unterl\u00e4sst, die Mandanten auf die Risiken einer Minderung der Miete hinzuweisen.<\/p>\n

PS: F\u00fcr den Vermieter bedeutet die Rechtsprechung des BGH nat\u00fcrlich eine erhebliche Erleichterung, gerade der „notorisch mindernde Mieter“ kann hier leichter „vor die T\u00fcr“ gesetzt werden. So hat alles seine zwei Seiten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Meine Tochter versieht Verbote, mit denen Sie nicht gerechnet hat, mit dem „voll fies“ Pr\u00e4dikat. Der f\u00fcr Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII Zivilsenat hat sich mit der Entscheidung vom 10.10.2012 (AZ: VIII ZR 107\/12), auch wenn Sie noch nicht im Volltext vorliegt,<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1,700,9,699],"tags":[826,827,888,65,557,772,166,159,884,255,885,886,161,841,887],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/287"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=287"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/287\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=287"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=287"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=287"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}