Ein Feld unserer T\u00e4tigkeit ist die \u00dcberpr\u00fcfung von\u00a0 Immobilienkaufvertr\u00e4gen oder Bautr\u00e4gervertr\u00e4gen \u00fcber H\u00e4user oder Wohnungen. Unisono wird der Auftrag mit dem Satz: „Was da drin steht ist Chinesisch f\u00fcr mich“ und der Pr\u00e4zisierung „Hat das alles so seine Richtigkeit, oder werde ich \u00fcber den Tisch gezogen?“ erteilt.<\/p>\n
Das Immobiliarsachenrecht z\u00e4hlt auch unter der Masse der Juristen zu den eher ungeliebten Rechtsgebieten. Zeit zumindest einige Grundlagen zu erl\u00e4utern.<\/p>\n
<\/p>\n
1. Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber Bestandimmobilien<\/p>\n
Der \u00fcbliche Kaufvertrag \u00fcber eine bereits errichtete Immobilie sieht so aus:<\/p>\n
Im Kopf\u00a0 des Vertrages erfolgt die Benennung von K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer (unter Vorlage der Ausweise)\u00a0 sowie die Versicherung der fehlenden Vorbefassung des Notars im Sinne von \u00a7 3 Beurk <\/a><\/p>\n Im ersten Teil wird der Vertragsgegenstand genauer bezeichnet. Dabei wird jedoch nicht die Adresse angegeben (etwa Haus, Schelmenstrasse 3 in 12345 Idiotenb\u00fcttel) sondern die Grundbuchbezeichnung des Grundst\u00fccks und evtl. des zugeordneten Sondereigetums (im Falle einer WEG). Dann steht dort etwa:<\/p>\n „Grundbuch von Idiotenb\u00fcttel (Amtsgericht Ignorantenhausen) Blatt 12<\/p>\n Lfd Nr. 1 Flur 10 Flurst\u00fcck 12\/20 Hof- und Geb\u00e4udefl\u00e4che, Schelmenstrasse 3 zur Gr\u00f6\u00dfe von 200 m2″<\/p>\n Soweit dem Grundst\u00fcck auch Wegerechte dinglich zugeordnet sind, m\u00fcssen diesen ebenfalls aufgef\u00fchrt werden. Das sieht dann so aus:<\/p>\n „2\/zu 1 Wegerecht an dem Grundst\u00fcck Flur 10 Flurst\u00fcck 12\/21 (Bezirk 1 Blatt 14 Abt II Nr 1“<\/p>\n Mittels dieser Angaben wird das Kaufobjekt klar definiert, da nur das Grundbuch eindeutig das Eigentum und weitere Rechte zuordnen kann.<\/p>\n Das Wegerecht muss dabei ausdr\u00fccklich mit enthalten sein. Oftmals kann das zu erwerbende Grundst\u00fcck nur dadurch erreicht werden, dass man\u00a0 das Grundst\u00fcck eines andere \u00fcberquert. Damit nicht die Gefahr besteht, dass dieser eines Tages die \u00dcberquerung verbietet, muss ein dingliches Wegerecht als Grunddienstbarkeit gem\u00e4\u00df \u00a7 1018 BGB<\/a> einger\u00e4umt werden. Dies erfolgt durch eine Eintragung des Wegerechts in Abteilung II (Abteilung= Spalte, in der die Belastungen des Grundst\u00fccks eingetragen werden) des zu \u00fcberquerenden Grundst\u00fccks. Ist ein Wegerecht dinglich einger\u00e4umt, kann es nur durch gemeinsame Willenserkl\u00e4rung des Belasteten und des Beg\u00fcnstigten<\/span> wieder aufgehoben werden, nicht aber durch einseitige Willenserkl\u00e4rung. Daher werden solche Wegerechte, die zu Gunsten eines Grundst\u00fccks bestehen, bereits beim „Kaufgegenstand“ mit aufgef\u00fchrt. Denn ein Grundst\u00fcck, das ich rein faktisch nicht erreichen kann ist bekanntlich wertlos.<\/p>\n Umgekehrt, also wenn ein Dritter ein Wegerecht an dem zu erwerbenden Grundst\u00fcck hat,\u00a0 will ich das als K\u00e4ufer nat\u00fcrlich auch wissen. Ein Verkauf l\u00e4sst diese im Grundbuch eingetragenen Wegerechte auch nicht erl\u00f6schen, diese sind „auf immer und ewig“ mit dem Grundst\u00fcck verbunden.<\/p>\n Neben den Wegerechten die zu Gunsten<\/span><\/strong> des zu erwerbenden Grundst\u00fccks eingetragen sind daher nat\u00fcrlich meist auch Rechte Dritter zu Lasten<\/span><\/strong> des Grundst\u00fccks eingetragen (ein Klassiker sind etwa Reihenh\u00e4user, da ist sowas gang und g\u00e4be). Das sind die Belastungen in\u00a0 Abteilung II und III des des Kaufgrundst\u00fccks.<\/p>\n a. Wegerechte<\/strong><\/p>\n In Abteilung II sind die oben schon erw\u00e4hnten Wegerechte und anderen dinglichen Belastungen (wie Leitungsrechte=Das Recht eine Leitung \u00fcber ein Grundst\u00fcck zuverlegen oder Nie\u00dfbrauchrechte eingetragen) zu Lasten des Grundst\u00fcckes eingetragen. Wenn also hinter dem Kaufobjekt ein weiteres Grundst\u00fcck liegt, welches ebenfalls eine Zuwegung ben\u00f6tigt, ist dies hier eingetragen. Im Juristendeutsch eines Notarvertrages sieht das dann so aus:<\/p>\n „Der Grundbesitz ist in Abt. II und III des Grundbuchs wie folgt belastet:<\/p>\n ABT: II:<\/p>\n Lfd Nr. 1 Je ein Wegerecht f\u00fcr die jeweiligen Eigent\u00fcmer der Grundst\u00fccke Flur 10 Flurst\u00fcck 12\/19 (Bezirk 1 Blatt 14 ) und Flurst\u00fcck 12\/18 (Bezirk 1 Blatt 15)“<\/p>\n b. Grundschulden<\/strong><\/p>\n In Abteilung III des Grundst\u00fccks werden die Grundpfandrechte wie\u00a0 Hypotheken und Grundschulden, mit denen ein Grundst\u00fcck belastet ist, eingetragen. Fast immer werden Grundst\u00fccke nicht in „Bar“ bezahlt, sondern \u00fcber Darlehen finanziert. Die jeweils finanzierende Bank nutzt zur Absicherung des Darlehens die M\u00f6glichkeit der Hypothek oder der Grundschuld. Diese wird in Abteilung III eingetragen. Was aber hat eine solche Eintragung genau zu bedeuten ?<\/p>\n Eine Hypothek<\/a> ist ein Grundpfandrecht. Der Inhaber einer Forderung (der Gl\u00e4ubiger) kann mit dem Schuldner vereinbaren, dass ein Grundst\u00fcck f\u00fcr diese Forderung „haftet“, also zur Absicherung der Forderung eine Hypothek in das Grundbuch eingetragen wird. \u00a0 Der Hypothekeninhaber hat das Recht, soweit die Forderung f\u00e4llig ist,\u00a0 aus dem Grundst\u00fcck heraus eine Zahlung einer bestimmten Summe Geld zu fordern.\u00a0 \u00dcbersetzt bedeutet dies, dass der Inhaber einer Hypothek verlangen kann, dass bei Verkauf des Grundst\u00fccks immer die in der Hypothek festgelegte Summe Geld (bzw die noch offene Forderung) an Ihn ausgekehrt (juristisch f\u00fcr: gezahlt) wird. Der Verkauf des Grundst\u00fccks kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch vom Hypothekeninhaber im Wege der Zwangsvollstreckung<\/a> betrieben werden. Die Hypothek wird heutzutage allerdungs nur noch selten von Banken bei der Finanzierung genutzt, denn die Hypothek ist akzessorisch, d.h. diese ist zwingend mit der zu Grundeliegenden Forderung „verbunden“. Das erschwert die Verkehrsf\u00e4higkeit der Hypothek, da diese immer nur gemeinsam mit der zugrundeliegenden Forderung abgetreten werden kann.<\/p>\n Daher wird heutzutage fast immer die Grundschuld<\/a> zur Absicherung von Immobilien-Darlehen gew\u00e4hlt. Die Grundschuld ist einer Hypothek vergleichbar, nur eben ohne die Abh\u00e4ngigkeit von einer zu grunde liegender Forderung. Die Grundschuld ist daher „handelbar“, die Grundschuld kann also relativ einfach genutzt werden um weitere Forderungen zu sichern oder – unter gewissen Umst\u00e4nden –\u00a0 auch vom Gl\u00e4ubiger an Dritte weitergegeben werden, ohne dass es eines Forderungs\u00fcbergangs bedarf. Grundlage f\u00fcr die Eintragung der Grundschuld ist ein Sicherungsvertrag, im Falle des Immobilienvertrages ist dies meist der Notarvertrag. Damit die Grundschuld im Falle der F\u00e4lligkeit des Kredits auch unproblematisch „eingel\u00f6st“ werden kann, ist eine Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung notwendig, da ansonsten der Grundschuldgl\u00e4ubiger erst umst\u00e4ndlich aus der Sicherungsabrede klagen m\u00fcsste.<\/p>\n Grundschulden und Hypotheken sind immer an das Grundst\u00fcck gebunden.\u00a0\u00a0 Dies bedeutet, dass auch bei einem Verkauf des Grundst\u00fccks die Grundschulden und Hypotheken vom neuen Eigent\u00fcmer \u00fcbernommen werden, soweit diese nicht im Rahmen des Verkaufs gel\u00f6scht werden.<\/p>\n Es k\u00f6nnen auch mehrere Grundpfandrechte eingetragen werden, die dann nach der Reihenfolge der Eintragung ber\u00fccksichtigt werden. Die Reihenfolge wird juristisch „Rang“ genannt. Wer auf Platz 1 bzw im ersten Rang eingetragen ist, wird im Falle einer Verwertung als erster „bedient“, bekommt also als erstes das im Rahmen der Versteigerung eingegangene Geld.<\/p>\n Wenn also in einem Immobilienkaufvertrag bei der Bezeichnung des Kaufgegenstandes unter der Abteilung III Grundschulden eingetragen sind,\u00a0 muss zwingend in der Folge irgendwo eine Regelung zu finden sein, dass das Grundst\u00fcck lastenfrei \u00fcbergeben wird bzw L\u00f6schungsbewilligungen der Gl\u00e4ubiger vorliegen m\u00fcssen. Ist dies nicht der Fall, gehen die eingetragenen Grundpfandrechte auf den neuen Eigent\u00fcmer \u00fcber.<\/p>\n Allerdings ist es nicht ungew\u00f6hnlich, dass der Verkaufsgegenstand zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit einer Grundschuld belastet ist, es kommt nur darauf an, dass der K\u00e4ufer das Grundst\u00fcck zum Zeitpunkt der \u00dcbergabe ohne diese Belstungen erh\u00e4lt.<\/p>\n c. Baulasten<\/strong><\/p>\n Neben den sogenannten Grundpfandrechten gibt es in einigen Bundesl\u00e4ndern noch die Baulasten<\/a>, die im Rahmen der Grundst\u00fccks\u00fcbertragung eine Rolle spielen. Baulasten sind schuldrechtliche Vereinbarungen, die eine dingliche Wirkung entfalten, also an das Grundst\u00fcck gebunden sind, so dass im Falle einer Eigent\u00fcmerver\u00e4nderung trotzdem die Vereinbarung wirksam bleibt. Ein klassischer Fall einer Baulast ist beispielsweise die Vereinbarung, dass der Nachbar direkt an die Grundst\u00fccksgrenze bauen darf. Oft wird das Baulastenverzeichnis nicht vom Notar eingesehen, der Verk\u00e4ufer versichert meist nur, dass Eintragungen im Baulastverzeichnis nicht bekannt sind.<\/p>\n B – Kaufpreis <\/strong><\/p>\n Im Rahmen des 2 Teils (oft mit Kaufpreis oder Kaufvertrag \u00fcberschrieben) wird sodann der Kaufpreis definiert. Oft steht auch dort, dass der Grundbesitz mit allem „Zubeh\u00f6r“ \u00fcbertragen wird. Zum Grundst\u00fcck\/der Wohnung geh\u00f6ren\u00a0 daher alle Dinge, die unter \u00a7 94 BGB – Bestandteil einse Grundst\u00fccks\u00a0<\/a> und \u00a7 97 BGB – Zubeh\u00f6r –<\/a> subsumiert werden k\u00f6nnen. Dies kann beispielsweise die Heizung des Hauses sein (Bestandteil gem\u00e4\u00df \u00a7 94 BGB) oder der Carport oder die K\u00fcche (\u00a7 97 BGB) sein.<\/p>\n Im weiteren wird sodann die Bedingung festgelegt, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. \u00dcblicherweise sollte dies dann erfolgen, wenn die Eintragung der Vormerkung<\/a>, die Verzichtserkl\u00e4rung gem\u00e4\u00df \u00a7 24 BauGB<\/a> (Vorkaufsrecht der Gemeinde) sowie die eventuelle L\u00f6schungsbewilligung \u00a0 der Grundpfandrechtgl\u00e4ubiger vorliegt.<\/p>\n Der Notar \u00fcberpr\u00fcft, ob ob die obigen Voraussetzungen gegeben sind und\u00a0 teilt – \u00fcblicherweise – das Vorliegen der Vorraussetzungen mit. Der K\u00e4ufer ist dann verpflichtet den Kaufpreis zu zahlen.<\/p>\n Soweit noch Grundschulden vorhanden sind, wird oft noch zus\u00e4tzlich vereinbart, dass der Kaufpreis direkt an die Grundschuldgl\u00e4ubiger ausgezahlt wird – vor allem wenn die der Grundschuld zu Grunde liegenden Betr\u00e4ge noch nicht bezahlt wurden.<\/p>\n Bei der Kaufpreiszahlung gibt es meist zwei Varianten, entweder Zahlung direkt an den Verk\u00e4ufer oder Zahlung auf ein Notaranderkonto, der insoweit als Treuh\u00e4nder agiert.<\/p>\n Die „sicherere“ Methode ist die Zahlung an den Treuh\u00e4nder, hier den Notar.<\/p>\n C – Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung<\/strong><\/p>\n In fast allen Immobilienkaufvertr\u00e4gen ist die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung durch den K\u00e4ufer zu finden. Dies bedeutet, dass der Verk\u00e4ufer jederzeit vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde verlangen kann, um die Kaufpreisforderung gegen den K\u00e4ufer im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, etwa durch Kontenpf\u00e4ndung, Arbeitslohnpf\u00e4ndung etc.pp. Dies ist eine besondere Absicherung des Verk\u00e4ufers, der so im Falle der Nichtzahlung nicht langwierig klagen muss, sondern unmittelbar seinen Anspruch vollstrecken kann.<\/p>\n D. Auflassung<\/strong><\/p>\n Zur Eigentumsumschreibung ist es weiterhin erforderlich, dass die Auflassung (also die rechtsgesch\u00e4ftliche Erkl\u00e4rung, dass das Eigentum an der Immobilie \u00fcbergehen soll) erkl\u00e4rt wird. Dies geschieht meist in 2 Schritten: Erst wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, gleichzeitig erkl\u00e4ren die Parteien die Auflassung.<\/p>\n E. \u00dcbergabe<\/strong><\/p>\n Mit der \u00dcbergabe gehen die der Besitz sowie alle weiteren damit verbundenen Rechte und Pflichten auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Das sind etwa Grundsteuern, Erschlie\u00dfungsgeb\u00fchren, die Haftung f\u00fcr Gefahren die von dem Geb\u00e4ude ausgehen, aber auch die Berechtigung die Miete einzuziehen.<\/p>\n Weiterhin wird ausgef\u00fchrt in welchem Zustand die Immobilie \u00fcbergeben wird, etwa vermietet, ger\u00e4umt, frei von sonstigen Bindungen, ger\u00e4umt etc.pp.<\/p>\n Bei nicht neu erstellten Objekten wird in aller Regel auch die Gew\u00e4hrleistung<\/a> f\u00fcr das Objekt ausgeschlossen. Dabei wird jegliche Haftung f\u00fcr bestehende M\u00e4ngel an der Immobilie ausgeschlossen. Dieser Gew\u00e4hrleistungsausschluss ist nur dann nicht g\u00fcltig, wenn \u00a0 die M\u00e4ngel zum Zeitpunkt der \u00dcbergabe dem Verk\u00e4ufer bekannt waren und arglistig verschwiegen wurden. \u00dcblicherweise wird diese Regelung flankierdurch die Formulierung, dass der K\u00e4ufer die Immobilie „eingehend besichtigt“ hat. Da diese Formulierung fast immer in allen Vertr\u00e4gen \u00fcber gebrauchte Immobilien enthalten ist, ist jeder K\u00e4ufer gut beraten, wenn er das Objekt mindestens einmal intensiv mit einem neutralen Sachverst\u00e4ndigen<\/span>\u00a0 besichtigt hat. Der Nachweis der Kenntnis und der damit verbundenen Arglist ist n\u00e4mlich \u00e4u\u00dferst schwer zu f\u00fchren.<\/p>\n F. Kaufpreisfinanzierung<\/strong><\/p>\n Da \u00fcblicherweise auch der K\u00e4ufer die Immobilie mittels Bankdarlehen finanziert, will die finanzierende Bank ebenfalls eine Absicherung, und das bereits vor<\/span>\u00a0 der Auszahlung des Darlehens. Dies geschieht ebenfalls \u00fcber die Grundschuld (siehe oben). Damit eine solche Grundschuld jedoch eingetragen werden kann, bedarf es der Zustimmung des Verk\u00e4ufers. Diese Zustimmung wird – unter bestimmten Absicherungen des Verk\u00e4ufers – ebenfalls im Kaufvertrag erkl\u00e4rt.<\/p>\n G. Weitere Regelungen<\/strong><\/p>\n F\u00fcr die Abwicklung der entsprechenden Erkl\u00e4rungen werden dann zumeist die Angestellten des Notars bevollm\u00e4chtigt entsprechende Erkl\u00e4rungen gegen\u00fcber dem Grundbuch abzugeben, wie etwa Gew\u00e4hrung einer Grundschuld, Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung und \u00e4hnliches.\u00a0 Weiterhin enthalten derartige Vertr\u00e4ge Regelungen \u00fcber die R\u00fcckabwicklung des Kaufvertrages bei Vertragsst\u00f6rungen sowie Belehrungen, die der Notar zwingend vornehmen muss, etwa den Hinweis, dass Kauf nicht Miete bricht <\/a>und weitere Belehrungen.<\/p>\n Weiterhin findet sich die Regelung, dass der K\u00e4ufer die Notarkosten zahlt, oftmals wird auch im Rahmen der Urkunde eine eventuelle Maklercourtage mit geregelt, obwohl der Makler gar nicht Partei des Vertrages ist.<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n Aus den oben stehenden Erl\u00e4uterungen ist ersichtlich, dass ein Immobilienkaufvertrag ein \u00e4u\u00dferst komplexes Vertragswerk ist, dass \u00fcblicherweise auf Grund der hohen Kaufpreise weitreichende Folgen f\u00fcr alle Beteiligten hat. Jede Partei m\u00f6chte sich f\u00fcr den „Notfall“ m\u00f6glichst weitreichend absichern, was zwangsl\u00e4ufig zu widerstreitenden Interessen f\u00fchrt. Daher sollte -theoretisch – ein neutraler Notar mit der Beurkundung beauftragt werden. Oftmals wird aber der Notar bereits vom Verk\u00e4ufer benannt, zumeist mit dem Argument dass der Notar ja bereits alle Vertr\u00e4ge \u00fcber andere Grundst\u00fccke\/Wohnungen beurkundet h\u00e4tte, und es „nieee“ Probleme gegeben h\u00e4tte. \u00a0 Wir wollen keinem Notar etwas unterstellen, aber oftmals handelt es sich bei den Notaren um einen Standardvertrag aus der Schublade, eine echte Verhandlung findet nur statt, wenn der K\u00e4ufer nachhaltig darauf dr\u00e4ngt. Da der K\u00e4ufer aber meist den Notar zahlt, sollte er auch den Notar bestimmen.<\/p>\n Wir hoffen, dass wir die \u00fcblichen Regelungen eines Immobilienkaufvertrag auch f\u00fcr den Nichtjuristen erl\u00e4utern konnten.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich raten wir an, jeden Immobilienkaufvertrag anwaltlich zu \u00fcberpr\u00fcfen, da die Investition einer \u00dcberpr\u00fcfung vor Abschluss eines Vertrages viel \u00c4rger nach Abschluss des Vertrages ersparen kann.<\/p>\n \n \n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein Feld unserer T\u00e4tigkeit ist die \u00dcberpr\u00fcfung von\u00a0 Immobilienkaufvertr\u00e4gen oder Bautr\u00e4gervertr\u00e4gen \u00fcber H\u00e4user oder Wohnungen. 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