{"id":440,"date":"2012-05-06T16:01:42","date_gmt":"2012-05-06T14:01:42","guid":{"rendered":"http:\/\/mkb-rechtsanwaelte.de\/blog\/wordpress\/?p=440"},"modified":"2012-05-06T16:01:42","modified_gmt":"2012-05-06T14:01:42","slug":"unser-kleines-streithaus-doppel-und-reihenhauser-als-wohnungseigentumsgemeinschaft","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/unser-kleines-streithaus-doppel-und-reihenhauser-als-wohnungseigentumsgemeinschaft\/","title":{"rendered":"Unser kleines Streithaus – Doppel- und Reihenh\u00e4user als Wohnungseigentumsgemeinschaft"},"content":{"rendered":"

Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften wurden fr\u00fcher „Streith\u00e4user“ genannt, da die Konflikte in gro\u00dfen Einheiten zwischen den vielen verschiedenen Eigent\u00fcmern\u00a0 vorprogrammiert sind. Doch auch die Zahl der „ungewollten“ Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften bei Doppel- und Reihenh\u00e4usern steigt. Worauf sich die K\u00e4ufer solcher Einheiten einlassen wissen die wenigsten.<\/p>\n

Nachfolgend ein \u00dcberblick \u00fcber die wichtigsten Regelungen, die bei einer solchen „Kleinst-WEG“ zu beachten sind:<\/p>\n

<\/p>\n

Auf Grund der Vorgaben von Bebauungspl\u00e4nen – insbesondere in Gro\u00dfst\u00e4dten – ist die Realteilung eines Grundst\u00fccks oft nicht m\u00f6glich, da diese meist nur die Bebauung mit einem Einzelhaus erlauben. Dies kann durch die Errichtung von Doppel- oder Reihenh\u00e4user in Form einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft umgangen werden, da diese dann als „Einzelhaus“ angesehen werden.<\/p>\n

F\u00fcr die Bewohner solcher Doppelhaush\u00e4lften ist eine solche Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft aber mit erheblichen und den Eigent\u00fcmern oft nicht bekannten\u00a0 Einschr\u00e4nkungen verbunden.<\/p>\n

Wesentlicher Punkt ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Nach \u00a7 5 WohnungseigentumsGesetz<\/a> (im weiteren WoEigG)\u00a0 sind Gegenstand des Sondereigentums die dazu bestimmten R\u00e4ume, die im WEge der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestimmt werden. Das Sondereigentum findet dort seine Grenze, wo das Gemeinschaftseigenutm oder das Sondereigentum \u00fcber das nach \u00a7 14 WoEigG<\/a> zumutbare Ma\u00df beeintr\u00e4chtigt wird. Weiterhin sind all die Teile nicht im Sondereigentum enthalten, die f\u00fcr den Bestand erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch unterliegen (siehe \u00a7 5 Abs 2 WoEigG<\/a>).<\/p>\n

Auf Grund der genannten Regelungen kann daher besipielsweise das (\u00e4u\u00dfere) Dach nicht Teil des Sondereigentums sein. Will nun einer der Doppelhauseigent\u00fcmer das Dach ausbauen und Dachfl\u00e4chenfenster einbauen wird das Gemeinschaftseigentum beeintr\u00e4chtigt. Der Ausbau kann daher nur mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen. Gleiches gilt etwa bei der Anbringung von Au\u00dfenmarkisen, dem Anbringen eines Vordaches oder allen anderen Arbeiten, die die Au\u00dfenansicht des Geb\u00e4udes ver\u00e4ndern. Nach \u00a7 22 Abs 1 WoEigG<\/a> ist zwar eine Zustimmung der anderen Eigent\u00fcmer\u00a0 nur dann erforderlich, wenn die Rechte des andere Wohnungseigent\u00fcmers beeintr\u00e4chtigt werden. Aber gerade bei \u00c4nderungen der Geb\u00e4udeansicht, kann eine solche Rechtsbeeintr\u00e4chtigung gut vertreten werden. Dann besteht auch in der „kleinen WEG“ eine Zustimmungspflicht. Sind die Nachbarn sich nicht „gr\u00fcn“, l\u00e4uft es dann bei Fehlen einer sonstigen Vereinbarung fast zwangsl\u00e4ufig auf Streit und letztlich auf ein Gerichtsverfahren hinaus.<\/p>\n

Abhilfe kann hier nur eine ausgewogene Teilungserkl\u00e4rung bringen. In einer „guten“ Teilungserkl\u00e4rung werden bereits die vorhersehbaren „Standard-F\u00e4lle“ vorab dahingehend geregelt, dass f\u00fcr die typischen Ver\u00e4nderungen wie Dachbodenausbau, Markisen, Winterg\u00e4rten oder Fensteraustausch eine Zustimmung des Nachbarn nicht erforderlich ist, da hierf\u00fcr gegenseitig eine „generelle Zustimmung“ in der Teilungserkl\u00e4rung vorgenommen wird. In der „schlechten“ Teilungserkl\u00e4rung sind solche Regelungen leider nicht enthalten, hier wird meist nur auf das WohnungseigentumsGesetz verwiesen, so dass im Konfliktfall der Streit vorprogrammiert ist.<\/p>\n

Eine\u00a0 schlechte Teilungserkl\u00e4rung birgt auch noch weitere Gefahren:<\/p>\n

Bei solchen „Kleinst-WEGs“ fehlen oft Regelungen \u00fcber\u00a0 die Gemeinschaftsfl\u00e4chen, insbesondere Zufahrten. Im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis – also gegen\u00fcber Dritten – haften die Mitglieder der WEG gemeinsam als WEG (einer teilrechtsf\u00e4higen Gemeinschaft). F\u00e4llt\u00a0 der Postbote im Winter auf der unger\u00e4umten und seit Tagen vereisten Zufahrt, kann er seinen Schadens- und Schmerzensgeldanspruch gegen\u00fcber der WEG geltend machen, und sich im Falle der insolventen WEG das solventere WEG-Mitglied als Schuldner aussuchen, auch wenn dieser die fehlende R\u00e4umung nicht verursacht hat. Um zumindest im Innenverh\u00e4ltnis bei schuldhaftem Verhalten des anderen Teils zu einem Ausgleich zu gelangen sollte eine Vereinbarung \u00fcber die Aufteilung der Streu- und R\u00e4umungspflicht erfolgen. Fehlt diese, haften beide Teile zu gleichen Anteilen f\u00fcr Sch\u00e4den Dritter, ohne eine M\u00f6glichkeit des Innenausgleichs.<\/p>\n

Selbst wenn man mit dem derzeitigen WEG-Nachbarn gut zusammenlebt, k\u00f6nnen die mit diesem getroffenen Regelungen nur dann auf einen eventuellen zuk\u00fcnftigen Erwerber \u00fcbergehen, wenn Sie als ordentliche WEG-Beschl\u00fcsse\u00a0 schriftlich dokumentiert sind oder noch besser in der Teilungserkl\u00e4rung enthalten sind. Denn nur dann gehen Sie als dingliche Verpflichtungen auf den Erwerber eines Grundst\u00fccks \u00fcber.<\/p>\n

Die obigen Probleme stellen nur einen kleinen Teil der m\u00f6glichen Konflikte dar, die drohen, wenn das nachbarschaftliche Verh\u00e4ltnis belastet und die Regelungen der Gemeinschaft nur unzureichend sind.<\/p>\n

Daher gilt auch hier, dass klare Regelungen am Anfang den Streit am Ende am besten verhindern.<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften wurden fr\u00fcher „Streith\u00e4user“ genannt, da die Konflikte in gro\u00dfen Einheiten zwischen den vielen verschiedenen Eigent\u00fcmern\u00a0 vorprogrammiert sind. Doch auch die Zahl der „ungewollten“ Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften bei Doppel- und Reihenh\u00e4usern steigt. Worauf sich die K\u00e4ufer solcher Einheiten einlassen wissen die wenigsten.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[456],"tags":[440,441,442,443,444,445,446,447,68,448,449,450,451,452,453,454,455,457],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/440"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=440"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/440\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=440"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=440"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=440"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}