{"id":706,"date":"2015-12-12T12:28:45","date_gmt":"2015-12-12T10:28:45","guid":{"rendered":"http:\/\/mkb-rechtsanwaelte.de\/blog\/wordpress\/?p=706"},"modified":"2015-12-12T12:28:45","modified_gmt":"2015-12-12T10:28:45","slug":"der-kernbereich-des-eigentums-meine-erste-verfassungsbeschwerde","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/der-kernbereich-des-eigentums-meine-erste-verfassungsbeschwerde\/","title":{"rendered":"„Der Kernbereich des Eigentums“- Meine erste Verfassungsbeschwerde"},"content":{"rendered":"

Ich bin jetzt seit \u00fcber 12 Jahren Anwalt, aber bin bisher bei keiner der vielen Entscheidungen, an denen ich als Anwalt beteiligt war, auf die Idee gekommen, dass eine der Parteien durch die Rechtsprechung in ihren Grundrechten verletzt wurde. Bis jetzt. Die f\u00fcr das Wohnungseigentum zust\u00e4ndige\u00a0 Zivilkammer 18 des Landgericht Hamburg hat mich mit insgesamt 3 Entscheidungen „begl\u00fcckt“, bei denen ich erstmalig der Meinung bin, dass die – offensichtlich ergebnisorientierten – Entscheidungen das Grundrecht meiner Mandanten auf Eigentum – Artikel 14 GG<\/a> – verletzen. Daher habe ich mich nicht nur zu einer, sondern gleich zu drei\u00a0 Verfassungsbeschwerden entschlossen. Mir ist durchaus bewusst, dass die Erfolgsquoten derartiger Verfassungsbeschwerden eher d\u00fcrftig sind (Statistik des BVerfG<\/a>), aber diesmal kann ich – und die Mandanten – nicht anders:<\/p>\n

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In allen drei\u00a0 Verfahren ging es um die Nutzung von Sondernutzungsfl\u00e4chen von Doppelh\u00e4usern im Sinne des \u00a7 5 Wohnungseigentumsgesetz<\/a>. Vereinfacht ausgedr\u00fcckt also\u00a0 um die Grundst\u00fccksfl\u00e4chen, die zu der jeweiligen Doppelhaush\u00e4lfte geh\u00f6ren. Immer wenn eine Realteilung des Grundst\u00fccks bei Doppelh\u00e4usern nicht m\u00f6glich ist, wird eine Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft gebildet.\u00a0 Dann kann aber das Grundst\u00fcck nicht den jeweiligen Doppelhauseigent\u00fcmern als im Grundbuch eingetragenes Realeigentum zugewiesen werden, vielmehr\u00a0 behilft man sich mit der Zuweisung der jeweiligen Fl\u00e4chen\u00a0 als dinglich – also im Grundbuch – eingetragene\u00a0 Sondernutzungsfl\u00e4chen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt, die jeweilige Fl\u00e4che unter Ausschlu\u00df der \u00fcbrigen Eigent\u00fcmer im Rahmen der Vorgaben der Teilungserkl\u00e4rung und des Wohnungseigentumsgesetzes zu nutzen.\u00a0 Die Gr\u00f6\u00dfe und Lage der Sondernutzungsfl\u00e4chen\u00a0 werden im Rahmen der Teilungserkl\u00e4rung einvernehmlich durch alle Eigent\u00fcmer im Rahmen einer Vereinbarung (\u00a7 10 WEG) <\/a>festgelegt. Dies erfolgt meist durch eine ma\u00dfstabsgetreue Skizze als Anlage zur Teilungserkl\u00e4rung, in dem die jeweiligen Sondernutzungsfl\u00e4chen genau eingezeichnet werden. Wird die Doppelhaush\u00e4lfte durch die Eigent\u00fcmer verkauft, geht auch das dingliche eingetragene Sondernutzungsrecht auf den Erwerber \u00fcber.<\/p>\n

In den vorliegenden F\u00e4llen hatten meine Mandanten jeweils eine solche, bereits bestehende Doppelhaush\u00e4lfte erworben. Nach etlichen Jahren entdeckten die Mandanten jedoch, dass die von Ihnen tats\u00e4chlich genutzte Sondernutzungsfl\u00e4che (sprich der Garten) irgendwie nicht mit den Vorgaben der Teilungserkl\u00e4rung \u00fcbereinstimmte. Sie\u00a0 lie\u00dfen jeweils durch Sachverst\u00e4ndige nachmessen und mussten feststellen, dass tats\u00e4chlich die G\u00e4rten zu klein waren und Teile der Sondernutzungsfl\u00e4che von anderen Wohnungseigent\u00fcmern nun als Zufahrt bzw Parkplatz benutzt wurden. Die tats\u00e4chlichen Grundst\u00fccke entsprechen also nicht der Teilungserkl\u00e4rung.<\/p>\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 985 BGB <\/a>kann auch der Sondernutzungsberechtigte von dem anderen Wohnungseigent\u00fcmer die Herausgabe der Sondernutzungsfl\u00e4che verlangen. Der Herausgabeanspruch des Eigent\u00fcmers verj\u00e4hrt gem\u00e4\u00df \u00a7 197 BGB<\/a> erst nach drei\u00dfig Jahren. Genau das haben meine Mandanten nun von den anderen Wohnungseigent\u00fcmern verlangt. Au\u00dfergerichtlich wurde dies zur\u00fcckgewiesen, so dass meine Mandanten vor dem Amtsgericht Klage erhoben. Die entsprechenden Klagen wurden jedoch wegen Verwirkung abgewiesen. Das erstaunte doch sehr, da der BGH bereits 2007 – zwar hinsichtlich Realeigentum – jedoch unmissverst\u00e4ndlich und meiner Meinung nach auch auf das WEG anwendbar ausgef\u00fchrt hatte:<\/p>\n

Soweit es um die Verwirkung des Herausgabeanspruchs aus dem in das Grundbuch eingetragenen Eigentum geht, ist dar\u00fcber hinaus zu ber\u00fccksichtigen, dass die Anspr\u00fcche aus dem eingetragenen Eigentum nach der ausdr\u00fccklichen Entscheidung des Gesetzgebers in \u00a7 902 Abs. 1 BGB als unverj\u00e4hrbar ausgestaltet sind und die Verwirkung des Herausgabeanspruchs das Eigentum als „Rechtskr\u00fcppel“ (vgl. Staudinger\/Gursky, BGB [2002], \u00a7 902 Rdn. 1) zur\u00fcckl\u00e4sst, das gegen die Eintragung im Grundbuch noch nicht einmal im Wege der Ersitzung nach \u00a7 900 Abs. 1 BGB erstarken kann. F\u00fcr die Verneinung des Herausgabeanspruchs des im Grundbuch eingetragenen Eigent\u00fcmers unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung folgt daraus, dass eine Verwirkung nur angenommen werden kann, wenn sich die Verpflichtung zur Herausgabe f\u00fcr den Besitzer als schlechthin unertr\u00e4glich darstellt.
\n(BGH, Urteil vom 16. M\u00e4rz 2007 \u2013 V ZR 190\/06 \u2013, Rn. 9, juris)<\/p>\n

Eine Verwirkung w\u00e4re also in Betracht gekommen, wenn die Herausgabe f\u00fcr\u00a0 den Besitzer „unertr\u00e4glich“ w\u00e4re. Dies war bei den als Zufahrt bzw Parkplatz genutzten Fl\u00e4chen aber nicht der Fall und wurde auch nicht vom Gericht\u00a0 behauptet.<\/p>\n

Dagegen wurde in allen drei Verfahren Berufung zum Landgericht Hamburg eingelegt. \u00a0 \u00a0 F\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmer ist die Zivilkammer 18 zust\u00e4ndig. Diese Tat sich mit dem Fall und der einen Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft (die schon zum dritten Mal diese Kammer beanspruchte und daher „bekannt“ war) schwer, und versuchte nachhaltig eine Mediation zu erreichen, was aber an der starren Haltung der Gegner scheiterte. So wurde in allen drei F\u00e4llen ein Urteil verk\u00fcndet und die Entscheidungen der Amtsgericht gehalten und auch vom Berufungsgericht eine Verwirkung bejaht. Der wesentliche Teil der\u00a0 Begr\u00fcndung der Verwirkung ist in allen drei Verfahren gleich und auch Grund f\u00fcr die nun eingelegte Verfassungsbeschwerde:<\/p>\n

Letzteres ist jedoch, wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, der Fall. Die Annahme einer Verwirkung setzt Voraus, dass seit der M\u00f6glichkeit, das Recht geltend zu machen, l\u00e4ngere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und das besondere Umst\u00e4nde hinzutreten (Umstandsmoment), welche die versp\u00e4tete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben versto\u00dfen erscheinen lassen (Palandt-Gr\u00fcneberg, a.a.O, \u00a7 242 Rn. 87). Gegenstand der Verwirkung k\u00f6nnen dabei auch einzelne Anspr\u00fcche aus einem dinglichen Recht sein, ebenso Anspr\u00fcche aus \u00a7 15 Abs. 3 WEG (Palandt-Gr\u00fcneberg, a.a.O, \u00a7 242 Rn 105; OLG Celle NJW-RR 2007, 840 ff; BayObLG NJW-RR 1991, 1041). Zu ber\u00fccksichtigen ist insoweit, dass es vorliegend nicht um den Kernbestand des Eigentums selbst geht, weil die Parteien Miteigent\u00fcmer der streitgegenst\u00e4ndlichen Gemeinschaftsfl\u00e4che sind – und bleiben. Der Sachverhalt liegt insoweit anders als in der Entscheidung BGH NJW 2007,2 1183, bei der es um Anspr\u00fcche im Verh\u00e4ltnis zwischen Grundst\u00fccksnachbarn ging. Im vorliegenden Fall geht es vielmehr um Fragen der konkreten Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Stimmen Wohnungseigent\u00fcmer insoweit konkludent oder ausdr\u00fccklich einer von der Teilungserkl\u00e4rung abweichenden Nutzung zu, begeben Sie sich unter Umst\u00e4nden des Rechts, dies sp\u00e4ter zu unterbinden (so auch Kammer, Urteil vom 9. Juli 2014,318 S 120\/13).<\/p>\n

Das Landgericht vertritt also die\u00a0 Ansicht, das ein dinglich gesichertes Sondernutzungsrecht nicht mit einem\u00a0 „richtigen“ Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zu vergleichen sei, da es sich nicht um den Kernbereich des Eigentums handeln w\u00fcrde. Auch wenn ein anderer nun die Fl\u00e4che benutzen w\u00fcrde, blieben sie doch nominell „Eigent\u00fcmer“. Daher sei das Eigentum nicht verletzt. Und wer sich lange genug nicht gegen eine Nutzung durch den anderen wehrt, hat Pech gehabt, unabh\u00e4ngig davon, dass der Gesetzgeber\u00a0 in \u00a7 902 BGB<\/a> (Unverj\u00e4hrbarkeit dinglich eingetragener Anspr\u00fcche) (siehe BGH a.a.O.) eigentlich etwas anderes regelt. Denn eine Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft sei irgendwie anders zu behandeln. Dabei muss sich der Wohnungseigent\u00fcmer sogar das „Hinnehmen“ des Voreigent\u00fcmers zurechnen lassen, da nach Ansicht des LG Hamburg (unter Bezugnahme auf eine \u00e4ltere Entscheidung des OLG Celle)\u00a0 auch die Verwirkung des Voreigent\u00fcmers auf den Erwerber „\u00fcbergeht“.<\/p>\n

Bei einem\u00a0 Vergleich zwischen der „real“ geteilten und der nach „WEG“ geteilten Doppelhaush\u00e4lfte zeigt sich die fehlende Nachvollziehbarkeit der Entscheidung:<\/p>\n