{"id":748,"date":"2010-02-22T14:48:51","date_gmt":"2010-02-22T12:48:51","guid":{"rendered":"http:\/\/mkb-rechtsanwaelte.de\/blog\/wordpress\/?p=151"},"modified":"2010-02-22T14:48:51","modified_gmt":"2010-02-22T12:48:51","slug":"die-mietminderung-wegen-flachenabweichung-und-die-berechnung-der-wohnflache","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.mk-rechtsanwaelte.de\/mk\/die-mietminderung-wegen-flachenabweichung-und-die-berechnung-der-wohnflache\/","title":{"rendered":"Die Mietminderung wegen Fl\u00e4chenabweichung und die Berechnung der Wohnfl\u00e4che"},"content":{"rendered":"

Die Gr\u00f6\u00dfe einer vermieteten Wohnung ist Ursache von vielen mietrechtlichen Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 (siehe BGH Urteil vom 24.3.2004, AZ: VIII ZR 133\/03<\/a> ) in nunmehr st\u00e4ndiger Rechtsprechung (zuletzt BGH Urteil vom 16.12.2009 AZ: VIII ZR 39\/09<\/a>) ausgef\u00fchrt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che um mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfl\u00e4che abweicht.\u00a0 Betr\u00e4gt die Abweichung weniger als 10% liegt kein Mangel der Mietwohnung vor, die Abweichung ist auch nicht bei der Nebenkostenabrechnung zu ber\u00fccksichtigen (siehe BGH Urteil vom 31.10.2007 AZ: VIII ZR 261\/06<\/a>)<\/p>\n

Wer nun aber den Verdacht hat, dass die Wohnung tats\u00e4chlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, muss seine Wohnung ausmessen. Schnell stellt sich die Frage, wie man den nun konkret die Wohnfl\u00e4che der Wohnung berechnet ?<\/p>\n

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Grunds\u00e4tzlich ist die Wohnfl\u00e4che einer Wohnung nach der Wohnfl\u00e4chenVerordnung<\/a> zu berechnen. Die Berechnung ergibt sich dabei aus den \u00a7\u00a7 2-4 der Wohnfl\u00e4chenverordnung. Grunds\u00e4tzlich geh\u00f6ren nach dem Gesetz folgende R\u00e4ume zur Wohnfl\u00e4che:<\/p>\n

Die Wohnfl\u00e4che einer Wohnung umfasst die Grundfl\u00e4chen der R\u00e4ume, die ausschlie\u00dflich zu dieser Wohnung <\/strong>geh\u00f6ren\u2026<\/p>\n

Zur Wohnfl\u00e4che geh\u00f6ren auch die Grundfl\u00e4chen vonWinterg\u00e4rten, Schwimmb\u00e4dern und \u00e4hnlichen nach allen Seiten geschlossenen R\u00e4umen<\/strong> sowie Balkonen, Loggien, Dachg\u00e4rten und Terrassen<\/strong>, wenn sie ausschlie\u00dflich zu der Wohnung<\/span> \u2026<\/strong>geh\u00f6ren. (\u00a7 2 Abs 1 und 2 WoFlV<\/a>)<\/div>\n
Nebenr\u00e4ume wie Keller, Heizungsr\u00e4ume, Garagen und etc nicht f\u00fcr die Wohnfl\u00e4chenberechnung zu ber\u00fccksichtigen (\u00a7 2 Abs 3 WoFlV<\/a>).<\/div>\n
Was sich erst einmal relativ einfach und klar anh\u00f6rt, kann durchaus schwierig in der Bewertung sein. Was ist mit der Terrasse, die an der Wohnung liegt, aber zu einem f\u00fcr alle Mieter frei zug\u00e4nglichen Garten geh\u00f6rt ? Ist eine solche Terrasse als \u201czur Wohnung geh\u00f6rig\u201d anzusehen. Es kommt darauf an, jedenfalls sollten solche Punkte bei der Berechnung der Wohnfl\u00e4che gr\u00fcndlich gepr\u00fcft werden.<\/div>\n
Die Art und Weise der Berechnung kann der klaren Vorschrift des \u00a7 3 WoFlV<\/a> entnommen werden. Die H\u00f6he eines Raumes hat eine besondere Bedeutung f\u00fcr die Berechnung der Wohnfl\u00e4che. Betr\u00e4gt die H\u00f6he vom Boden bis zur Decke weniger als 1 Meter, ist diese Fl\u00e4che nicht als Wohnfl\u00e4che zu bewerten, betr\u00e4gt die H\u00f6he zwischen Boden und Decke 1-2 Meter, ist die Grundfl\u00e4che nur zu 50% als Wohnfl\u00e4che zu bewerten (\u00a7 4 WoFlV<\/a>). Die meisten F\u00e4lle von Mietminderung beziehen sich auf diesen Problembereich, da oft die Grundfl\u00e4che der Bauzeichnung in Mietvertr\u00e4gen ohne weitere Pr\u00fcfungn durch den Vermieter als Wohnfl\u00e4che angegeben wird, tats\u00e4chlich aber die Schr\u00e4gen nicht herausgerechnet wurden. Wer also einige Zimmer mit entsprechenden Schr\u00e4gen gemietet hat, sollte durchaus einmal nachmessen.<\/div>\n
Weiterhin ist in \u00a7 4 WoFlV<\/a> die Berechnung von Terrassen, Balkonen und Loggias geregelt. Hier soll nach \u00a7 4 nr 4 WoFlVo \u201cin der Regel\u201d ein Viertel der Fl\u00e4che als Wohnfl\u00e4che angenommen werden, h\u00f6chstens jedoch 50%. Wann der Regelfall gegeben ist, und wann die 50% greifen, ist nicht erl\u00e4utert. Ich hatte bereits in einem fr\u00fcheren Beitrag hierzu die Rechtsprechung des AG Hamburg-Barmbek<\/a> erl\u00e4utert.<\/div>\n
Verkompliziert wird die Berechnung nun aber durch folgendes Problem: Die Wohnfl\u00e4chenverordnung trat erst zum 1.1.2004 in Kraft. Dies bedeutet, dass alle Mietverh\u00e4ltnisse, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, nicht nach der Wohnfl\u00e4chenverordnung zu bewerten sind, sondern nach den vereinbarten bzw \u00fcblichen Vorgaben der Region (siehe hierzu BGH Urteil vom 22.4.2009, AZ: VIII ZR 86\/08<\/a>).<\/div>\n
Ist der Mietvertrag also \u00e4lter als 6 Jahre, muss genau nachgeforscht werden, wie die Fl\u00e4che zu berechnen ist. WEsentliche Unterschiede ergeben sich dann meist bei der Berechnung von Balkonen, Terrassen und Loggien, da in diesem \u201cAltf\u00e4llen\u201d meist generell 50% Anrechnung gilt.<\/div>\n
Bevor eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfl\u00e4che vorgenommen wird, sollte also die Wohnfl\u00e4che genauestens \u00fcberpr\u00fcft werden, eine \u201cgrobe\u201d Messung reicht nicht aus.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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