Im allgemeinen ist im Mietrecht der Schutz der Interessen des Mieters höher angesiedelt als der Schutz des Vermieters. Am deutlichsten wird dies bei der Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann ohne Angabe eines  Grundes und immer (es sei denn es ist ein befristetes Mietverhältnis oder die Kündigung wurde für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen) die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, der Vermieter hat nur die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB sowie der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 ff BGB, beides jedoch nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses (=nur aus den gesetzlich vorgegebenen Gründen wie Zahlungsverzug, Eigenbedarfskündigung etc.pp. )  . Die dort genannten Kündigungsgründe sind ebenfalls eher restriktiv auszulegen. Allerdings gibt es eine Ausnahme von der Regel, die sogenannte Einliegerwohnungkündigung: § 573a BGB

Nach § 573a BGB hat der Vermieter, der gemeinsam mit dem Mieter in einem Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt, das Recht eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnis auszusprechen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Der Vermieter kann also jederzeit das Mietverhältnis beenden, es muss weder ein Zahlungsverzug noch ein Eigenbedarf oder ein sonstiger gesetzlicher Grund vorliegen. Wenn dem Vermieter danach ist, kann er kündigen. Der Mieter einer solchen Wohnung ist aus juristischer Sicht quasi schutzlos.

Die einzige “Wohltat” die der Gesetzgeber dem Mieter zubilligt ist die verlängerte Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs 1 Satz 2 BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Sinn und Zweck der Norm ist klar:  Der Gesetzgeber will – vereinfacht gesagt –  “Mord und Totschlag” verhindern. Wenn sich Mieter und Vermieter nicht sonderlich mögen sondern   um jede Kleinigkeit streiten, ist es außerordentlich Konflikt erhöhend, wenn der Vermieter den Mieter faktisch nicht los wird. Über kurz oder lang werden dann nichtjuristische Argumente genutzt, um das Mietverhältnis zu beenden. Grundsätzlich hat die  Norm also seinen Zweck.

Nur ist der Mieter doch etwas perplex, wenn die Mängelanzeige oder die Ankündigung einer Mietminderung mit einer ordentlichen Kündigung des Vermieters  beantwortet wird, die nach den gesetzlichen Vorschriften sogar rechtens ist. So wird eine eigentlich sinnvolle Norm zum Drangsalierungsmittel des Vermieters.

Im Räumungsverfahren hat der Mieter dann nur noch die Möglichkeit die Rechtsmißbräuchlichkeit des Handelns des Vermieters anzuführen. Das ist nur selten erfolgreich, da es auch für Richter problematisch ist, grundsätzlich erlaubtes Handeln als Rechtsmissbräuchlich zu werten.

Daher gehört zu einer mietrechtlichen Beratung auch immer die Frage nach den Wohnumständen des Mieters und die Beratung über mögliche Konsequenzen.

Die sogenannte „Zweifamilienhauskündigung“ des mitwohnenden Vermieters nach § 573a BGB

17 Gedanken zu „Die sogenannte „Zweifamilienhauskündigung“ des mitwohnenden Vermieters nach § 573a BGB

  • 22. November 2011 um 12:22
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    Ist eine Kündigung nach § 573a BGB eigentlich vertraglich abdingbar ?

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    • 22. November 2011 um 12:40
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      Die Kündigung nach § 573a BGB kann vertraglich erstatzlos abbedungen werden, da diesnur zum Vorteil des Mieters ist (siehe § 573a Abs 4 BGB)

      Antworten
  • 2. August 2012 um 2:03
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    greift § 573a auch, wenn der vermieter nicht eigentümer des objektes ist (hat wohnrecht auf lebenszeit und vom eigentümer den auftrag sich um die vermietung zu kümmern)?
    …und welche gründe gibt es der kündigung zu widersprechen? (es ist von einer härte die rede)
    wie sieht es bei einer familie mit 3 kindern aus, wo der vater alleinverdiener ist? (heißt: umzug finanziell kaum zu stemmen)

    Antworten
    • 2. August 2012 um 10:03
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      Eine Beratung im Einzelfall ist im Rahmen dieses Blogs nicht möglich. Bitte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens, auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte in Ihrer Nähe finden sie hier

      Antworten
  • 29. August 2012 um 17:58
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    Wir haben ein Haus mit 2 Wohnungen.Unten ist an ehemalige „Freunde“ (wir reden kein Wort mehr miteinander ! sind total zerstritten)vermietet.
    Oben ist unsere Firma untergebracht , wir haben einen gemeinsamen Eingang-für uns ein unmöglicher Zustand….Greift § 573a da auch ?

    Antworten
  • 29. Mai 2013 um 15:26
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    Wie wird exakt definiert ob ein Haus 2 oder 3 Wohnungen hat? Wir haben eine Kündigung nach § 573a bekommen, im Haus sind aber eigentlich 3 Wohnungen. Können die Eigentümer einfach 2 Wohnungen zusammenlegen und somit die Grundlage zur Kündigung schaffen?

    Danke!

    Antworten
    • 30. Mai 2013 um 9:37
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      Das kann man nicht so pauschal beantworten, hier kommt es auf den genauen Sachverhalt an. Eine Beratung im Einzelfall kann ich hier aus standesrechtlichen Gründen nicht geben. Sie sollten bei Zweifeln zur Rechtmäßigkeit der Kündigung einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigetnumsrecht aufsuchen.

      Antworten
  • 3. November 2013 um 12:29
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    Wir haben unseren Vermieter schriftlich über eine Mietminderung wegen Schimmel im Wohnraum informiert, mit Kürzung ab 01.11. und haben Ihn aufgefordert, diesen zu beseitigen. Sein Anwalt schrieb nun zurück das man mit der Höhe der Mietminderung nicht einverstanden sei, man würde sich auf eine kleinere Minderung einigen. Eine Beseitigung des Schimmels ist nicht in Sicht, da dieses Gerichtlich mit dem Voreigentümer des Hauses geklärt wird. Nun haben wir 2 Tage später die Kündigung nach $ 573a Abs. 1 erhalten. Grundsätzlich verstehen wir uns gut mit unseren V, verbringen teilweise auch gemeinsame Abende im Garten.
    Was sind nun unsere Rechtlichen Möglichkeiten ? Auch die Frage bis wann muss eine Kündigung vom VM zugestellt werden. In unserem Fall: Kündigungsdatum: 31.10.2013, Poststempel 01.11.2013, zugestellt 02.11.2013, gekündigt zum 30.04.2014. Ist die Frist von 6 Monaten damit noch gültig ?

    Antworten
  • 21. November 2013 um 12:58
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    Ist das vereinfachte Kündigungsrecht des Vermieters davon abhängig:
    1. ob das Haus in Eigentum geteilt ist?
    2. Ein neuer Käufer die leerstehende Wohnung kauft, mit Ziel die vermietete für seinen Wohnbedarf zu entmieten?

    Mit freundlichen Grüßen

    E. Jäger

    Antworten
  • 29. Januar 2014 um 21:10
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    Wir haben unserem Mieter wegen Dauerstreit, nach § 573a Abs. 1 zum 31.07. gekündigt (rechtens). Mieter hat Widerspruch eingelegt, mit der Begründung, dass Januar 2015 sowieso ein Wohnobjekt zur Verfügung stehen dürfte und somit ein Auszug zu diesem Termin geplant ist.
    Mieter werde ein Immobilienprojekt zur Eigennutzung verwirklichen.

    Mun frage ich mich, ob der Widerruf berechtigt ist und wie meine Chancen stehen, den Mieter doch zum Kündigungstermin draußen zu haben.

    Vielen Dank schon einmal.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ralf K.

    Antworten
  • 28. April 2014 um 16:27
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    Was ist ein Haus mit zwei Wohnungen? Ist ein kleines, nur mit Teilen in den Gebäudekubus baulich integriertes Appartement (10-15 % der Gesamtwohnfläche) mit einem räumlich deutlich getrennten separaten Eingang eine zweite Wohnung IN einem Wohnhaus im Sinne des Gesetzes, oder muss zwingend ein gemeinsamer Eingang mit Flur etc. gegeben sein. Spielt es eine Rolle, dass das Haus auf einem rundum umfriedeten Grundstück mit verschlossener Außenpforte liegt?

    Antworten
  • 8. Juli 2014 um 18:37
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    Wir haben ein Haus gekauft, das zu zwei Doppelhaushälften umgebaut wurde mit zwei Eingängen. In dem einen Teil leben wir und im anderen die Mieter. Es staut sich gerade ein Streit auf, da die Mieter auch nur einen mündlichen Vertrag haben und schon seit 14 Jahren dort leben, denken sie sie wären unkundbar. Zählt die Wohnung bzw. Andere Doppelhaushälfte als einliegerwohnung?

    Antworten
  • 18. Juli 2014 um 16:30
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    Hallo…. ich besitze ein Zweifamilienhaus … im ersten Stock wohnen meine Familie und ich …und die Wohnung im zweiten Stock ist an eine unfreundliche nicht putzende allein stehende Mutter mit zwei Kindern vermietet. Da meine Frau befördert worden ist und anstatt 50 % jetzt 75 % arbeiten soll …wollen wir gerne meine Schwiegereltern zur Kinderbetreuung unseres 3 jährigen Sohnes mit ins Haus nehmen. Meine Frage ist …: kann ich trotzdem ohne Angaben von Gründen kündigen? ? Oder stellt es einen Härtefall dar …das die Frau zwei Kinder hat???
    Dankeschön

    Antworten
  • 8. Januar 2016 um 1:17
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    guck dir den paragraphen an…. , guck in deinen mietvertrag! Hast du 3 Monate kündigungsfrist oder steht da nix gesondertes im Vertrag? Dann stehen dir 3 Monate Kündigungsfrist nach Gesetz zu PLUS weitere 3 Monate wegen der Kündigung nach 573a abs.1 dir zu. Ende Juli musst du also raus. Wäre das Schreiben 3 Tage eher geschrieben worden, hättest du Ende Juni raus gemusst.

    Antworten
  • 16. März 2016 um 11:46
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    Hallo, meine Frage meine Schwester und ich haben ein Haus zusammen gemietet mit jeweils eigenem Mietvertrag (sind zwei Wohnungen drin) jetzt hat meine Schwester durch einen schweren Unfall Schwierigkeiten die miete zu zahlen, wir hoffen das dass Schmerzensgeld jetzt schnell kommt (seit 1 Jahr ist der Anwalt daran). Unser Vermieter hat jetzt angekündigt das er noch eine Woche wartet und danach andere Wege gehen wird. Meine Frage, kann er mich jetzt auch einfach kündigen obwohl ich einen eigenen Mietvertrag habe und mir nichts zu Schulden gekommen ist?? Normalerweise muss er doch die 3 Monate dann einhalten oder?? Für mich ist das sehr wichtig da ich sonst mit zwei Kindern mehr oder weniger auf der Straße sitze….

    Danke schon mal für eure Antworten / Hilfe.

    LG

    Antworten
  • 20. Mai 2016 um 13:08
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    Hallo allerseita und vielen Dank für diesen informativen Beitrag. Ich habe ein Formular für einen Mietvertrag vom Grundeigentum-Verlag verwendet bisher und war immer zufrieden.
    Liebe Grüße
    Claudia Freud

    Antworten
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