Auf Grund der Zugriffszahlen zu den einzelnen Beiträgen ist ersichtlich, dass das Thema Kaution anscheinend viele User interessiert. Daher hier noch einige Fakten zum Thema Kaution, die mit so manchen festgefahrenen Rechtsirrtümern aufräumen:
- „Die Kaution beträgt drei Mieten“. Falsch. Gemäß § 551 Absatz 1 BGB darf die Kaution nicht mehr als 3 Nettokaltmieten betragen. Bei der Berechnung der Kaution sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht zu beachten. Soweit der Mietvertrag dies nicht berücksichtigt, und eine höhere Kaution verlangt wird, so ist dies gemäß § 551 Absatz 4 BGB unwirksam. Auch andere Methoden zur Umgehung dieser Begrenzung sind unwirksam. Besonders beliebt ist hier das sogenannte Mieterdarlehen, wonach der Mieter dem Vermieter neben der Kaution noch ein zu verzinsendes Darlehen gibt, welches der Vermieter nicht tilgt, und dessen Rückzahlung automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages fällig wird. Auch diese Vereinbarung ist eine Umgehung der Kautionsbegrenzung und somit unwirksam.
- „Die Kaution ist immer in voller Höhe vor Übergabe der Mietwohnung an den Vermieter zu zahlen“ – Das ist falsch. Nach § 551 Absatz 2 BGB ist der Mieter bei Hinterlegung einer Geldsumme berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Raten zu zahlen. Zum Beginn des Mietverhältnis ist nur das erste Drittel zur Zahlung fällig, die weiteren Raten sind erst in dem 2 und 3 Monat des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig. Wenn der Mieter dem Vermieter nur ein Drittel der Barkaution anbietet, muss der Vermieter die Wohnung übergeben. Davon abweichende Vereinbarungen sind gemäß § 551 Absatz 4 BGB unwirksam. Allerdings ist Sorgfalt angebracht, da die Regelungen nur für die Hinterlegung einer Geldsumme, nicht aber für die Hinterlegung einer Bürgschaft oder ähnlicher Sicherheiten gelten.
- „Die Kaution kann zum Ende der Mietzeit abgewohnt werden, ohne dass der Vermieter sich wehren kann“. Falsch. Oftmals befürchten Mieter ihre Kaution nicht vom Vermieter zurückzuerhalten und stellen daher für die letzten drei Monate die Mietzahlungen ein. Der Vermieter wird darauf hingewiesen, dass er sich ja wegen der Mietzahlungen an die Kaution halten könne. Dieses Vorgehen birgt jedoch ein erhebliches Risiko in sich, da der Vermieter sich nicht darauf einlassen muss. Der Vermieter kann fristlos kündigen (wenn 2 Monatsmieten fehlen) und/oder die Miete einklagen. Der Einwand, dass der Vermieter mit der Kaution aufrechnen könne wird vor Gericht solange nicht gehört, bis die Kaution abrechnungsreif ist. Das sind 6 Monate. Innerhalb dieses Zeitraums können bei schnellen Gerichten auch durchaus entsprechende Urteile ergehen, so dass der Mieter auf den Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleibt. Gleiches gilt auch, wenn der Vermieter bei Abrechnungsreife der Kaution für erledigt erklärt (wobei das LG Berlin auch schon eine andere Meinung vertreten hat) oder bereits vorher die Aufrechnung erklärt und auf Grund von zu erwartenden Nachzahlungen von Nebenkosten oder Schadensersatz einen Kautionsauffüllungsanspruch geltend macht. Das Abwohnen der Kaution ist daher mit erheblichem Risiko verbunden.
Aus meiner bisherigen Erfahrung bin ich immer wieder erstaunt, welche abenteuerlichen Konstruktionen für entsprechende Mietsicherheiten gewählt werden, obwohl die Rechtslage sehr eindeutig ist.
Mysterium Kaution
Ja, erstaunt ist man öfter. Und dazu gehört auch die Rechtsmeinung des AG Köln, der Vermieter wäre trotz fehlender vollständiger Abrechnungsreife etwa wegen noch fehlender, da noch nicht erstellbarer Betriebskostenabrechnung dennoch zu einer Zwischenabrechnung der Kaution verpflichtet.
Wie begründen Sie Ihre Aussage, dass Abrechnungsreife nach 6 Monaten gegeben sei?
Wie bereits in dem verlinkten Betrag erläutert, gibt es keine gesetzliche Vorgabe für die Abrechnung der Kaution. Allerdings nehmen die Instanzgerichte in aller Regel die Abrechnungsreife nach 6 Monaten an, da dann auch die Schadensersatzansprüche verjährt sind (§ 548 BGB) . Eine Aufrechnung ist nach diesem Zeitpunkt allenfalls mit Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung möglich, diese berechtigen den Mieter nach Instanzrechtsprechung der meisten Gerichte aber nur zum Einbehalt von maximmal 120 % der letzten Nachforderung. Die restliche Kaution ist auszukehren.
Bei allen Diskussionen über den § 551 BGB sollte man sich vordergründig doch mal die Frage stellen, ob
denn nicht der § 551 BGB ansich schon sittenwidrig , zumindest aber völlig absurt ist.
Man begrenzt einfach gesetzlich die Kautionshöhe,die selbst bei unsicher erscheinenden Mietern nicht einmal mit einer Bürgschaft abgesichert und überschritten werden darf. Der rigerose Mieterschutz geht weiter, mit der Vermieterverpflichtung, die Kaution unabhängig vom eigenem Vermögen anzulegen.
Auf der anderen Seite bleibt dem Vermieter bei Zahlungsausfällen keinerlei Möglichkeit, als maximal auf drei Nettomieten zurückzugreifen. Bei Mietausfällen ist dies meist nur ein Bruchteil des Schadens, denn nicht mehr zahlende Mieter sind dann auch meist nicht mehr zahlungsfähig. Dies ist ein Ungleichbehandlung, die mit Verstand und Verantwortung wenig, mit Unverstand und Ungerechtigkeit aber viel zu tun hat.